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한남뉴타운 – FIRST A
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한남 뉴타운 시세정보 | 닥터아파트
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용산구, 한남뉴타운 재개발
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용산구, 한남뉴타운 재개발
<이승훈 소장의 컨설팅 거래사례>
2013년 하반기부터 고객들에게 한남뉴타운의 매물을 거래해주었다. 2014년 초에 거래했던 분이 특별히 기억에 남아 여기에 담아본다. 그 분은 지방에서 올라오신 연세가 60대 중반 이상 되보이시는 어머님이셨다. 서울에 대해서는 자세히 모르시니 고속터미널에서 만나 픽업을 하고 한남뉴타운 현장으로 가는 중이었다. 한남대교를 지나면서 왼편을 손가락으로 가리키며 고객에게 설명을 하고 있었다.
“저 쪽에 보이는 언덕의 수많은 허름한 집들이 한남뉴타운입니다.
그 중에서 3구역이 위치한 곳이에요. 제가 설명드렸던 매물은 저 집 중 하나입니다.”
라고 설명을 하려는 순간, 고객께서 먼저 얘기하셨다.
“서울 집값 비싸다고 얘기 들었는데, 제가 소장님 설명 듣고 아~ 다 비싼 건 아니구나,
저렴한 집들도 있구나 이런 생각이 들었어요”
그 얘기를 듣고 필자는 속으로 ‘음? 무슨 말씀이시지?
여기는 다른 지역보다는 가격이 꽤 비싼 지역인데.’ 고객은 계속 말씀하셨다.
“제가 TV에서 보니까 한남뉴타운아파트는 정말 예쁘게 생겼더라구요. 어찌 그렇게 예쁘고 멋지게 생긴 아파트가 가격이 그렇게 저렴하대요?”
헐!! 나는 속으로 적지 않은 정신적 내상을 입었다. 정리하자면 이 분은 한남뉴타운의 완성된 모습의 조감도를 보았고(그러니 그건 고객 입장에서는 아파트가 된다, 그것도 엄청나게 멋있는 모습의), 그 조감도를 실사진으로 오해하신 것이다. 그 멋진 아파트를 사러 멀리 지방에서 올라오신 것이다. 당시 매물의 가격은 3억8천만원이었는데, 상태는 아주 좋아 전세와 융자 일부를 빼고 1억8천만원에 거래가 가능한 매물이었다. 어쨌든 이 분은 서울의 멋드러진 아파트를 매매가 3억8천만원, 실투자금 1억8천만원에 살 수 있다는 부푼 꿈을 안고 오신 것이다.
(한남 뉴타운 조감도)
그냥 시간 나서 오신 분이라면 오해시라고 바로 말씀드렸을 것 같은데, 연세가 지긋하신 분이 큰 기대감을 안고 멀리서 오셨다는 상황이 나를 주저하게 만들었다. 그래서 결국 얘기를 하지 못했고, 기왕 오셨으니 매수 여부를 떠나 설명을 드리고 구경을 시켜드리고자 했다.
한남뉴타운의 한 부동산사무실에 와서 상담실에 자리를 잡고 설명을 드렸다. 정말 어디에서 어떻게 시작해야할지 막막했다. 그래도 차근차근 설명을 시작했다. 사실은 이 곳이 아파트는 아니다. 다만 그렇게 변모가 되는 것은 맞다. 하지만 10년은 걸릴 일이다. 재개발이란 것은 어쩌구저쩌구 솰라솰라…
이해하셨는지 안 하셨는지는 모르겠다. 상담실에서 필자는 무려 4시간을 설명드렸다. 재개발에 대한 기본개념이 전무했던 분이라 아주 상세한 것부터 설명해야 했기 때문이다. 이미 거래에 대해 마음을 비우고 멀리서 오신 분에게 자세히 알려드리는 것에만 집중했다. 놀랍게도 결론적으로 이 분은 당일날 그 ‘빌라’를 매수하셨다.
원빌라 대지면적 12.3평, 건평은 정확히 기억은 안 나는데 15평 정도였다. 당시 금액은 3억8천만원. 현재(19년7월)의 가격으로는 최근 지분 평당 1억2~3천만원은 가능하니 약 15억원을 될 것이다. 적게 잡아도 무려 10억이 올랐고, 투자금 대비한 수익률로는 500%의 수익이 발생했다. 5년간 500%이니, 매년 100%의 수익을 올린 꼴이다.
당시 전화통화한 아드님의 반대에도 불구하고 저를 믿어주시고 거래해주신 것에 대해 순수하게 감사했다. 그런데 실제로 크게 오르니 필자 역시 기분이 무척 좋았다. 이후에도 한남뉴타운 매물을 수십건의 거래를 했고, 하나도 빠짐없이 가격이 다 올랐다. 그런데 그 중에서도 이 분이 가장 기억에 남는다. 아름답기 그지 없는 한남뉴타운 ‘아파트’를 사러 오셨다가 30년 된 허름한 ‘빌라’를 일면식도 없던 필자를 믿고 구입하신 고마움과 용기가 쉽게 잊혀지지 않는다.
초급등을 했기에 물론 예전에 비해 수익은 떨어졌다. 그러나 수익이 떨어진 것이지 수익이 없다는 것은 아니다. 5년간 10억 이상이나 상승했지만 아직도 충분히 수익을 기대할 수 있다. 왜냐하면 건너편 반포의 아파트를 보더라도 평당 1억시세가 머지 않는 것처럼 한강변의 가치가 큰 폭으로 올랐고, 무엇보다 한남뉴타운 주변의 가격이 무시무시할 정도로 형성된 것을 보면 한남뉴타운이 완공되고 나서의 가겨은 우리의 상상이상일 수 있다. 만약 그렇다면 현재 비싸다고 느껴지는 한남뉴타운의 현재 가격이 사실은 우리 착각일 수 있다. 실제 현장에 가보면 매물이 많지 않다. 이는 보유자들이 여전히 수익이 더 날 것을 기대하기 때문이라고 해석할 수 있다.
제2의 강남이 될 가장 1순위 지역을 뽑자면 용산구이고, 그 중에서도 하나의 지역을 뽑으라면 한남뉴타운이다. 한남뉴타운 중에서는 한강변을 접한 구역(3,4,5구역)이고, 향후 아파트로 완공되면 같은 단지 내에서도 한강조망과 비조망의 가격갭은 최소 10억이상이 발생할 것이다. 한강뷰가 가능한 40평대 이상의 아파트라면 매우 좋을 것이다. 20~30평대가 아니라 40평대 이상이 좋다. 주로 20~30평대가 비율상 많을 것인데, 그렇기에 40평 이상의 대형평수는 희소성이 더 커지는 것이고 큰 평수는 한강뷰를 대부분 다 확보한 동배치를 할 것이므로 높은 금액의 형성이 가능하다. 개인적으로 한남뉴타운이 일반분양을 했을 때 경기상황에 따라 다르겠지만 역대 최고 경쟁률을 기록하리라 생각된다. 아쉽게도 필자는 청약통장의 점수가 턱없이 낮아 참가하지 않겠지만 독자 여러분들 중에 한남뉴타운에 당첨되는 행운을 누리시게 되는 분이 있다면, 그리고 매도할 의사가 있다면 필자에게 가장 먼저 연락주시면 참 고맙겠다.물론 한강은 보이는 걸로! (3구역 일반분양에서는 한강뷰 확보가 쉽지는 않을 것으로 예상되고, 한남4, 5구역은 일반분양 중 한강뷰 확보가 상대적으로 많이 나온다)
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