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한국국적자가 캐나다 소재 부동산 처분시 양도소득세 문제 상세보기|안전여행정보주토론토 대한민국 총영사관

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한국국적자가 캐나다 소재 부동산 처분시 양도소득세 문제

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캐나다 부동산 세금의 종류 > 토론토 중앙일보

캐나다 부동산 세금의 종류

질문

A씨는 캐나다에 온 지 3개월 된 이민 새내기입니다. 한국에서 직장생활을 하던 A씨는 자녀교육과 은퇴 후의 삶을 고민한 끝에 캐나다 이민을 결심했습니다.

캐나다에 온 A씨가 가장 먼저 해야 할 일은 가족이 살 집을 마련하는 것인데, 이민을 준비하면서 캐나다 세금이 한국보다 높다는 말을 자주 들어서 캐나다 세금에 대해 두려운 마음이 있습니다. 앞으로 A씨가 부동산을 매매하고 보유하는 과정에서 어떤 종류의 세금을, 얼마나 내야 할까요?

검토

부동산에 대한 세금은 부동산을 구매하는 시점, 보유하는 시점 및 매각하는 시점에서 발생합니다. 이러한 시점별로 세금의 종류를 나누어서 파악하는 것이 캐나다 부동산 세금을 이해하는 데 도움이 됩니다.

첫째, 부동산 구매시 취득세(Transfer Tax)를 주정부에 내야 합니다. 취득세는 주별로 세율이 다른데 Ontario주에서는 취득금액의 0.5%~2.5%를 내며, 토론토에 있는 주택을 살 때에는 내야 할 취득세 금액이 5%까지 증가합니다.

둘째, 신규주택을 살 때는 GST 또는 HST를 내야 합니다. GST 나 HST는 한국의 부가가치세와 비슷한 개념으로 캐나다에서 신규주택 또는 기존 주택 중 90% 이상 보수된 주택을 구매하면 GST 또는 HST를 내야 합니다. GST와 HST는 주별로 세율이 다른데 부동산 취득금액의 5%~15%로 다른 세금에 비해 높은 편입니다.

셋째, 부동산 보유시 재산세(Property tax)를 내야 합니다. 재산세는 부동산을 소유하는 동안 매년 시정부에 내야 하며, 시정부가 평가한 공시가격(Assessment value)에 일정비율을 곱하여 계산됩니다. 2013년 캐나다 주택의 평균 재산세는 주별로 공시지가의 0.4%~1.4%가량입니다.

넷째, 부동산을 보유하면서 제3자에게 임대할 때에는 임대소득을 신고하고 이에 대한 세금을 내야 합니다. 임대소득은 개인소득세 신고시 포함하며 개인소득세는 연방정부 및 주정부에 내게 됩니다.

다섯째, 부동산 양도시 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득에 대해 다른 소득과 구별하여 과세하는 한국과 달리 캐나다는 모든 소득을 종합과세하므로 양도소득도 다른 소득과 합산하여 신고합니다. 그러나 양도소득의 50%는 비과세하고 나머지 50%에 대해서만 과세하므로 캐나다에서는 부동산 양도에 대한 세금 부담이 상대적으로 적다고 할 수 있습니다. 만약, 부동산을 매각해서 손실이 발생하면 전체 양도손실 금액의 50%를 양도손실로 계산하여 발생 연도의 다른 양도소득에서 차감하거나 다른 연도의 양도소득을 줄여줌으로써 세금을 절약할 수 있습니다.

한편, 본인 또는 가족이 거주한 주택에 대한 양도차익에 대해서는 주거주지 양도소득 비과세 규정(Principal Residence Exemption Rules)에 따라 세금을 내지 않습니다. 주거주지 양도소득 비과세규정은 캐나다 세법에서 제공하는 가장 큰 세제 혜택 중의 하나로 이를 적절하게 활용하면 세금부담 없이 재산증식에 도움을 얻을 수 있습니다.

답변

A씨가 캐나다에서 거주용 주택을 구매 후 매각 시점까지 내야 하는 세금은 취득세, GST/HST, 재산세, 임대소득이나 양도소득에 대한 소득세입니다. 이러한 부동산 세금 종류는 GST/HST를 제외하면 한국과 비슷하다고 할 수 있습니다.

각종 세율을 살펴보면 취득세는 0%~5%로 한국(1%~4%)과 비슷하나 재산세가 0.4%~1.4%로 한국(0.1%~0.5%)에 비해 높고 신규 주택에 대해서는 GST 또는 HST를 내야 하므로 세금 부담이 높아집니다.

하지만 양도소득세는 50%가 비과세되고, 본인이나 가족이 거주했던 주택에 대해서는 금액과 관계없이 비과세되므로 한국보다 유리합니다. 한편, 일정한 조건을 만족하면 취득세, GST/HST 및 재산세도 줄이거나 감면받을 수 있는 제도가 있으므로 이러한 내용을 알아두는 것이 좋습니다.

캐나다 온타리오주 부동산 세금 및 절세 (2)

주 거주 주택으로 지정할 수있는 거주용 부동산은 주택(House),콘도,별장 (Cottage),듀플렉스( 두 세대용 주택),트레일러,`Mobile Home,하우스보트 등이 있는데,주 거주주택임을 증명하기 위해서는 다음과 같은 조건을 갖추어야 합니다.

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-부동산 명의가 납세자 혹은 납세자를 포함하는 공동명의 이어야 하고,

-이곳에 일년 중 일정 기간을 납세자 본인이나 배우자,혹은 18세 미만의 자녀가 거주해야 하고,

-납세자가 지정한 주 거주주택 이어야 합니다.

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주 거주주택 (Designated a Principal Residence)

1982년 부터 주 거주주택 지정은 납세자 한 가구당 한 채만 할 수 있으며,한 가구에는 납세자 본인과 배우자 및 18세 미만의 미혼 자녀가 포함 됩니다.

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만약 납세자가 18세 미만이고 미혼일 경우,납세자의 부모와 18세 미만의 미혼 형제,자매도 납세자 가족으로 인정 됩니다.

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1982년 부터 2000년 까지는 결혼한 배우자만 납세자 가족으로 인정 되었으나 2001년 부터는 사실혼 동거인도 배우자와 동일하게 가족으로 인정 됨으로,납세자의 주택이 주 거주 주택으로 지정이 되어있는 기간 동안에는 납세자의 사실혼 동거인의 다른 거주자 부동산은 주 거주주택으로 지정이 되지 않습니다.

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주거주 주택으로 지정하는 주택의 대지가 큰 경우,주 거주 주택으로 지정할 수 있는 대지의 크기는 주택의 건물이 차지하고 있는 부문 외에 최대 0.5헥타르( 약1,24에이커 혹은 5,382 제곱피트) 의 토지를 주 거주주택에 포함 시킬 수 있습니다.

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위에 언급한 0.5헥타르 이상의 대지를 주 거주 주택으로 인정받는 경우도 있습니다.

주 거주지 주택을 포함하는 대지가 그린벨트로 묶여 있어서 Zoning-by-Law 에 의해 땅을 나눌수 없는 경우에는 대지 전체를 주 거주주택으로 인정 받을수 있습니다.

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Zoning의 문제가 없는 경우에도 0,5 헥타르 이상의 땅이 거주용도의 사용하는데 필요한 땅 이라는것을 증명할 수 있다면 주 거주주택으로 인정 받을 수 있는데,가령 도로로 접근하는 드라이브 웨이가 길게 조성되어서 주택 건물이 안쪽으로 깊숙이 자리 잡고 있다면,건물과 인접 도로 사이의 토지는 주 거주주택으로 사용해야만 하는 면적으로 인정이 됩니다.

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조경으로 주 거주주택 면적을 넓지는 방법도 있는데,큰 백 야드의 건물과 멀리 떨어진 대지에 수영장 등의 개인 오락용 시설 등을 조성할 경우 주거주 주택으로 인정이 되기도 합니다.

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주 거주 주택 지정을 위한 양식(Form):

캐나다 토론토 부동산 뉴스

캐나다 광역 토론토지역(GTA) 주택시장에서 수요보다 매물 물량이 부족해 가격이 계속 상승하고 있는 가운데,광역 토론토지역의 35세 미만 주택 소유자 5명 중 1명꼴이 최소 두 채 이상의 집을 가진 것으로 드러났다.캐나다부동산 중개 전문사 Royal LePage가 지난주 내놓은 관련 보고서에 따르면, 최근 광역토론토와 몬트리올, 밴쿠버 등 3곳의 집 소유자 5백 명씩 모두 1천5백 명을 대상으로 실시한 조사에서 젊은 층의 다주택 소유자 비율이 예상보다 높은 것으로 드러났다.보고서는 “캐나다 광역토론토의 집 소유자 중 13%가 최소한 1채 이상 집을 갖고 있으며 18세에서 35세 미만 연령층의 경우 다주택 소유자 비율이 18%에 이른다”며 “35세 이상 연령층은 11%였다”고 밝혔다.이와 관련, ‘Royal LePage’ 관계자는 “현재 주택시장은 밀레니엄 세대가 집을 마련하기엔 벽이 높다”며 “다주택을 소유하고 있는 젊은 층은 일찍 시장에 뛰어든 케이스”라고 지적했다.이 관계자는 “첫 집을 임대를 통한 렌트비로 모기지를 충당하고 있으며, 두 번째부터는 가격 상승을 노린 재산 증식을 목적으로 사드린 것”이라고 설명했다.캐나다 연방 통계청에 따르면 25~35세 연령층의 거의 절반이 집을 소유하고 있으며 이들 중 25%가 작년 3월 코로나 사태 이전에 구매한 것으로 알려졌다.이번 조사에서 토론토와 밴쿠버의 다주택 소유자들중 40%가 “첫 집의 가격이 오른 것을 활용해 두 번째 집을 살 수 있었다”고 답했다.광역토론토 다주택 소유자들의 49%는 “두 번째 집을 임대했으며 7%는 집을 비워두고 있다”고 밝혔다.토론토 시의회는 주택 공급물량을 늘리고 투기를 억제하기 위해 빈집에 대해 시가의 1%에 해당하는 세금을 부과하는 안을 확정했으며 내년부터 시행한다.이에 대해 ‘Royal LePage’의 필 소퍼 대표는 “충분한 재력을 갖춘 다주택 소유자들은 이같은 세금에 크게 개의치 않을 것”이라며 “임대 시장에 미치는 여파는 작을 것”이라고 지적했다.김덕우올림* 명예의 전당 (Hall Of Fame) 회원 수상* 100% Club 수상

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