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전세 계약 시 반드시 받아야 할 ‘확정일자’ (놓치면 큰일 나요~) 차이나는 클라스 84회

전세자금 대출시 확정일자 받기 : 네이버 블로그

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전세자금 대출 받는 법 확정일자 받는 법은

전세자금 대출은 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이다

은행은 집주인으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고 질권을 잡는다

※ 대출 신청 시 유의사항

※ 확정일자부 임대차 계약서 받는 방법 임대차 계약서 원본이랑 신분증 갖고 가면 된다

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당신의 소중한 전세금 보호를 위한 3가지 방법(확정일자 받기와 전세권 설정 편) | 로니 블로그

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세종시 전세가가 계약 당시보다 많게는 두 배가량 올라서

재계약을 하거나 이사하시면서 전세자금 대출을 많이들 받으시는 듯한데요

전세자금 대출 자체가 집주인에게 불이익 같은 게 전혀 없다는 건 대부분 다 인지를 하고 계셔서

전세 계약 시 대부분의 임대인들이 전세자금 대출에 거부감은 없으신 듯합니다

그런데, 막상 전세자금 대출받으시는 임차인 분들이 대출 과정에서 난감해하시는 경우가 있는데

은행에서 요구하는 서류 중 계약서에 확정일자를 받아 제출하라는 것 때문입니다

은행에서는 확정일자 받은 계약서를 확인해서 임차인이 확정일자를 받고

순위 유지 권리를 확보해야만 대출금의 안전성을 확보할 수 있기 때문입니다

확정일자란 전세 계약서에 동사무소나 등기소에서 날짜가 찍힌 도장을 받음으로

그 날짜 기준으로 전셋집의 채권자들과 권리 순위를 다툴 수 있는 만약의 경우를 대비한 일종의 대항력인 셈이죠

그런데

전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있는 걸로 아시는 분들이 있으신데

해당 주민센터나 등기소에 가서 전세자금 대출 때문에 왔다고 말하면

전입신고를 하지 않아도 계약서에 확정일자부터 받을 수 있습니다

행여나 잘못 알고 이사하기도 전에 전입신고부터 했다가는

오히려 지금 살고 있는 집의 보증금을 돌려받을 권리를 상실하게 된다는 점 유의하셔야 합니다

시간이 없어 등기소나 주민센터 방문이 어렵다면 인터넷으로도 가능한데요

인터넷 등기소 사이트에 접속하시면 상단에 확정일자 카테고리가 보입니다

온라인 확정일자 신청 절차입니다

회원가입과 공인인증서는 필수입니다

온라인 확정일자 신청서 양식에 맞게 신청서 작성 후

계약서 원본 스캔해서 첨부해주면 신청 완료입니다

직접 방문해서 확정일자를 받으면 그 자리에서 받는데

온라인 확정일자 신청은 신청 즉시 발급이 되진 않고 담당자 확인 후

발급이 완료되면 문자로 통보가 됩니다

여유가 있으시면 온라인으로 신청하시고 급하시면 직접 가시면 되겠지요^^

이상으로 전세자금 대출 확정일자 받는 방법에 대해 알아보았습니다

나만의 테마 마스터 위젯 미션에 연재중인 글입니다. 인쇄

전세자금 대출 받는 법, 확정일자 받는 법은?

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정부의 가계 자금 대출 규제로 대출 시장이 꽁꽁 얼어붙어 있는 와중에 전세자금 대출이 다시 풀렸다.

하지만 은행에서도 다소 조심스러운 입장이다. 내년이나 되어야 대출 규제가 지금보다 나아질 것 같다.

전세자금 대출은 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이다.

은행은 집주인으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고, 질권을 잡는다.

😀 질권이란? 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권

전세자금 대출이 가능한 물건은 부동산 등기사항전부증명서상 아파트, 노인복지주택, 연립, 주거용 오피스텔 이어야 한다.(구분등기 돼야 한다)

먼저 금리가 낮은 버팀목 전세자금 대출, 청년(만 19세 이상~34세 이하) 버팀목 전세자금 대출을 알아보는 것이 가장 좋다.

정부 재원 대출이 아무래도 금리가 낮다. 안되면 은행 재원으로 가능한 전세 대출을 알아봐야 한다.

막막한 전세자금 대출, 흐름을 한 번 알아보자.

1. 임대차 계약 체결 전, 은행에 방문 하여 대출 가능 금액, 보증서 발급 여부, 대출 조건을 사전 확인한다.

– 이틀 정도 소요된다.

2. 근처 공인중개사 사무소 가서 조건에 맞는 집을 찾고, 집주인과 임대차 계약 을 한다.

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– 집주인과 주택임대차계약 체결 후 계약금 5%를 지급한다. 이체 영수증을 받거나, 계약금을 받았다는 내용이 기재된 임대차 계약서를 작성한다.

– 임대차 계약서에 00 은행에서 대출금을 받아 잔금을 지급한다는 내용을 특약사항으로 작성해 놓는 것이 좋다.

– 집주인이 전세 자금대출 받는 것을 꺼리거나, 질권에 협조 안 해줄 수도 있어서 미리 동의를 구하는 것이 좋다.

– 당당하게 동의받자! 전세금은 세입자의 돈이다. 계약이 만료되면, 집주인 입장에서는 은행에 돌려주던, 세입자에게 돌려주던 돌려주던 같다.

3. 은행에 방문하여 대출을 신청 한다.

필요 서류는 다음과 같다. 서류의 유효 기간은 1개월이다. 해당 은행에 한번 더 확인해 볼 것!

① 본인확인 서류 :

주민등록증 또는 운전면허증,주민등록 등본(주민번호 뒷자리 모두 나오게 발급), 주민등록 초본(주소변동 이력분 모두 포함) , 가족관계증명원(단독 세대주 또는 배우자 분리세대)

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② 재직확인 서류 :

– 근로소득자 : 재직증명서, 건강보험 자격득실 확인서 + 보험료 납부확인서

– 개인사업자 : 사업자등록증 또는 사업자등록증명원

③ 소득확인 서류 :

– 근로소득 : 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증, 급여내역이 포함된 증명서

– 사업소득 : 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원, 사업소득 원천징수영수증(연말정산용)

– 연금소득 : 연금증서, 연금수급권자확인서 또는 연금수령증

④ 기타 서류 :

– 확정일자부 임대차(전세)계약서 원본, 중개대상물 확인설명서, 공제증서, 5%이상 계약금 지급 영수증, 임차주택 건물 등기사항 전부증명서, 전입세대 열람내역서, 국세완납증명서, 지방세완납증명서

5.보증기관(서울보증보험,주택도시보증공사,한국주택금융공사)에서 보증서를 발급 한다.

– 집주인에게 질권 설정 통지서가 등기우편으로 발송된다.

– 집주인에게 전화통화를 해서 임대차 계약여부를 확인하거나, 질권설정승낙서(채권양도계약서)에 서명을 받는 경우도 있다.

6. 은행에서 대출금은 집주인이나 기존 전세인에게 송금한다.

– 대출실행일까지 주민등록 전입을 완료해야 한다.

7. 대출 만기 시에는 집주인이 은행에 직접 대출금을 상환한다.

– 집주인이 해당 은행에 전세금을 다 보내면, 은행에서 세입자의 대출금을 상환하고, 나머지는 세입자 입출식 통장으로 반환해 준다.

※ 대출 신청 시 유의사항

1. 부동산 중개업소를 통해 임대차 계약을 체결해야 한다.

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2. 임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급해야 한다.

임대인 통장으로 입금한 이체 영수증, 임차보증금을 받았다는 내용이 기재된 임대차 계약서를 받는다.

3. 소득증빙이 가능해야 하고, 금융비용부담률(DTI)이 본 대출금을 포함해서 40% 이내이어야 한다.

DTI = 본건 포함하여 연간 부담하는 대출금 이자/연 소득

* 사업자 대출은 제외하고 계산

4. 주택 임대차 계약서에 확정일자를 부여받아야 한다.

전세자금 대출 때문이라고 하고, 주민센터에 가면 임대차 계약서에 확정일자를 받아준다.

※ 확정일자부 임대차 계약서 받는 방법 : 임대차 계약서 원본이랑 신분증 갖고 가면 된다.

1. 주민등록 전입이 미완료된 경우 : 등기소 또는 법률 사무소에서 받는다.

2. 주민등록 전입이 완료된 경우 : 주민센터에서 받는다.(가장 간편)

3. 인터넷등기소에서 가능하다. 수수료는 500원이다. 설치해야 되는 프로그램이 10개는 된다. 조금 번거로울 수 있다.

전세자금 대출을 안 받아도, 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서, 전입신고 + 확정일자 는 기본이다. 잊지 말자!

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2021.09.17 – [재테크] – ETF고르는 방법은? ETF이름만 봐도 알 수 있다고?

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당신의 소중한 전세금 보호를 위한 3가지 방법(확정일자 받기와 전세권 설정 편)

“열심히 일하고 투자한 돈과 대출 받은 돈을 모아 전세금을 잘 마련했습니다. 좋은 임대인 분들도 많이 계시는 거 알지만 전세 사기 관련 뉴스를 보다보니 제 전세금이 너무 걱정됩니다 확실하게 제 전세금을 지킬 수 있는 방법이 없을까요?”

전세금 마련하시느라 정말 고생하셨습니다! 자금을 꾸준히 모아 전세금을 잘 마련한 만큼 자신의 전세금을 지키는 것은 더욱 중요합니다. 소중한 전세금 보호를 위한 3가지 방법을 에디터와 함께 공부해서 꼭! 최소한 한 가지 방법은 지켜야 합니다!

1. 확정일자 & 전입신고

전세 계약을 진행할 시 일반적으로 많이 알고 계신 보증금 보호 방법이자 이사한 전셋집으로 전입신고 하는 데에 문제만 없다면 당연히 해주셔야 하는 방법입니다. 우선 확정일자와 전입신고가 정확히 무엇인지 한 번 짚고 갈까요?

Q) 확정일자?

주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍는 것입니다. 즉, 계약서의 작성일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 날짜입니다.

주로 관할 주민센터나 공증사무소에서 진행 가능하며, 기관 서류에 등록되어 해당 문서가 해당 일자에 존재함을 증명합니다. 더불어, 전세대출을 받을 시 미리 확정일자를 받아 은행에 임대차계약서(사본)을 제출해야 합니다.

Q) 전입신고?

새로운 거주지로 옮긴다는 것을 신고하는 행위입니다. 전입신고는 관할 주민센터나 정부24에서 가능하므로 잔금일 당일에 꼭! 전입신고 하셔야 합니다!!!

주민센터와 정부24 모두 18시까지 전입신고가 되어야 당일에 처리가 됩니다. 단, 정부24에서 하는 온라인 전입신고는 신청 시간이 15시를 넘긴 경우 익일에 처리될 수도 있다고 하니 15시 이후에는 안전하게 주민센터를 방문하시는 것을 권해 드립니다.

확정일자 & 전입신고의 효과

앞서 말한 전입신고를 하는 것과 더불어 건물에 대한 점유, 즉, 실제 거주라는 조건도 만족하면 대항력이 생깁니다. 더불어 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차인은 우선변제권을 취득합니다. 이 우선변제적 효력이 생기려면 전입신고로 인해 생기는 대항력이 꼭 필요합니다.

그런데 말입니다… 놀랍게도 대항력의 효력 발생일은 전입신고 익일 0시입니다.

반면에, 근저당권의 효력발생 시점은 등기부등본에 접수된 당일부터 발생하기 때문에 시간 싸움 문제입니다. 따라서 잔금 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인하시고 잔금을 치르시기 바랍니다.

참고로, 어렵긴 하지만 임대인에게 양해를 구하고 협의가 됐다면, 잔금 치르기 전 미리 전입신고도 가능합니다. 보통 잔금일에 이사를 하고 전입신고도 같이 하는데 이런 경우는 전입신고를 먼저 하고 잔금일에 이사를 하는 거죠.

2. 전세권 설정

Q) 전세권?

전세권이란 민법 제303조 제1항에 의거하면 «전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리»를 말합니다. 이처럼 전세권 설정을 하면 등기부등본 을구에 임차인의 이름이 올라가기 때문에 임대인의 동의가 필요합니다. 전세권 설정 시에 수익자부담의 원칙에 따라, 통상 임차인(세입자)이 비용을 부담합니다. 즉, 전세권 설정을 필요로 해서 설정한 사람이 비용을 부담하고, 전세권 해지 시에도 마찬가지로 말소의 의무를 가진다고 보면 됩니다.

전세권 비용의 경우 전세금 2억을 예시로 설명 드리겠습니다.

비용은 아래의 항목들을 합한 금액으로 전세금 2억 기준 법무사 수수료를 포함하여 약 7~80만원 정도라고 보시면 됩니다.

등록면허세 ( 전세보증금의 0.2% / 지자체별로 달라 질 수 있음 ): 400,000원

지방교육세 ( 등록세의 20%): 80,000원

등록 수수료 : 부동산당 10,000원( 온라인신청 ) ~ 15,000원( 방문신청 ) 고정

법무사 수수료: 평균 2~30만 원 인터넷 등기소–등기비용안내 부분에서 법무사 수수료를제한 나머지 예상 금액을 알아볼 수 있습니다.

CHECK POINT

전세권 설정 시 바로 당일 효력 이 발생

이 발생 만약 임대인이 보증금 반환을 하지 않았을 때 소송 제기 없이 바로 경매 청구 가능

실제 거주하지 않아도(점유X) 전세권 설정만으로 효력 발생

다만 임대인이 등기부등본이 지저분해지는 것을 꺼려한다면 할 수 없는 방법이라 임대인과의 사전 협의가 꼭 필요합니다.

소중한 전세금 보호를 위한 방법 중 확정일자&전입신고와 전세권 설정 방식을 알아봤습니다.

확정일자&전입신고는 굉장히 일반적이고 대다수가 하는 방식이고 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요한 방식이었죠? 다음 편에서는 최근 들어 많은 사람들이 가입하고 있는 전세보증금 반환보증 보험(전세보증보험)에 관한 내용으로 에디터는 돌아오도록 하겠습니다

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