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취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구)
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취락지구란, 자연취락지구 집단취락지구 건폐율 및 건축행위 – 지식살롱
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취락지구는 좋은 것인가
취락지구란
취락지구 지정 이유 및 지정기준
취락지구의 장점
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자연 취락 지구
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자연취락지구 집단취락지구 차이점
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자연취락지구 VS 집단취락지구
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취락지구에서의 건축 :: Y&D _ 건축사사무소
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취락지구에서의 건축
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취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구)
취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구 )
취락의 의미 (취락 = 주거지)
가옥들이 모여있는 집단적인 생활의 근거지 로 개발의 필요성이 인정되는 장소를 말합니다.
취락지구란?
특정지역 내 취락을 정비하기 위해 지정되는 용도지구 중 하나입니다.
과거 [국토이용관리법]에서는 농업지역 내에서 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의되어 있었는데, 지금은 그 범위를 확대하여 녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역안의 취락을 정비하기 위한 지구 로 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의해 지정되는 용도지구의 하나로 정의되고 있습니다.
취락지구의 종류
취락지구는 개발제한구역내의 집단취락지구와 그 외 지역의 자연취락지구로 나누어집니다.
① 집단취락지구 : 개발제한구역 내 지정
용도제한은 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법’령에 따름
② 자연취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 지정
용도제한은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따름
취락지구는 왜 지정되나요?
정비하기 위해 지정됩니다. 자연환경내의 주거지를 밀집화하여 난개발은 막고 생활편의는 봐주는 목적 이 있고, 추후 개발이 되는 경우에도 하나의 지역으로 묶여 있으면 계획적인 관리가 편리한 장점도 있습니다.
① 집단취락지구 지정 이유
개발제한구역의 경우 기존 주택이 듬성듬성 지어져 있으면 주변 환경이 훼손되기 쉽습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 개발제한구역내의 주택이 많이 지어져 있는 곳을 취락지구로 지정하여 다른 곳에 흩어진 주택에 살던 사람들을 이곳으로 이주시키면 취락지구외에 개발제한구역의 환경이 훼손되는 것을 방지 할 수 있습니다.
② 자연취락지구 지정 이유
기존 주민들의 집단적인 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 주택의 정비와 복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위해 계획적인 관리가 필요한 지역을 대상으로 지정합니다. 쉽게 말해 마을이 생기면 해당 지역에 다양한 기반시설이 들어와야 하는데 마을들이 듬성듬성 흩어져 있으면 난개발이 될 수 있기 때문에 이를 최대한 모아서 효율적이고 체계적인 관리를 할 필요성 이 있습니다.
또한 마을이 흩어져 있는 경우 갑자기 개발제한구역 등으로 건축에 대한 제한을 받게 되는 경우 기존 원주민 입장에서는 불합리함을 느낄 수 있기 때문에 특정지역에 사람들을 모아 건축제한을 완화시켜주는 방식으로 지정합니다.
취락지구의 장점
취락지구로 지정된 지역은 사람들이 집단으로 모여 살다 보니 주변의 다른 녹지지역보다 건축을 쉽게 할 수 있도록 건축제한을 완화시켜주고 있습니다. 취락지구로 지정되면 해당 토지의 용도지역의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받게 되며 공공에서는 취락지구안의 주민들의 생활편익과 복지증진을 위한 사업을 시행하거나 지원할 수 있도록 하고 있습니다.
취락지구에 대한 지원
국가 또는 지자체는 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진을 위한 사업을 시행하거나 지원하는 사업은 다음 각호와 같습니다. (시행령 107조)
1. 집단취락지구
– 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 령에서 정하는 바에 의한다.
2. 자연취락지구
– 자연취락지구 안에 있거나 자연취락지구에 연결되는 도로,수도공급설비,하수도 등의 정비
– 어린이놀이터, 공원, 녹지, 주차장, 학교, 마을회관 등의 설치 및 정비
– 쓰레기처리장, 하수처리시설 등의 설치 및 개량
– 하천정비 등 재해방지를 위한 시설의 설치 및 개량
– 주택의 신축, 개량
취락지구의 건폐율, 용적률
자연취락지구의 건폐율
자연취락지구의 건폐율은 60% 이하의 범위 내에서 가능합니다. 녹지지역이나 관리지역 같은 다른 용도지역보다 훨씬 높은 건폐율 완화가 가능하므로 토지의 활용도가 높아 가치가 있습니다.
자연취락지구의 용적률
자연취락지구의 용적률은 해당 지역의 용도지역 용적률을 따르게 됩니다. 예를 들어, 자연녹지지역에 취락지구가 지정되면 자연녹지의 용적률이 적용되고 계획관리지역에 지정되면 계획관리지역의 용적률이 지정되게 됩니다.
* 하지만 건폐율과 용적률은 최종적으로 지자체의 조례에 의해 지정이 되므로 정확한 건축 행위제한을 확인하려면 반드시 해당 지역의 지자체 조례를 확인해야 합니다.
집단취락지구 건폐율, 용적률
개발제한구역 취락지구 지정 기준은?
– 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
– 취락지구 1만㎡당 주택의 수가 10호 이상일 것
(단, 시/도지사는 해당 지역이 상수원보호구역에 해당하거나 이축 수요를 수용할 필요가 있는 경우에는 국토부장관과 협의한 후 도시군계획에 관한 조례에 따라 5회 이상으로 지정할 수 있습니다.)
– 취락지구의 경계는 도시군관리계획의 경계선, 다른 법률에 따른 지역/지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되 지목이 대인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것
집단취락지구
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제26조
제26조(취락지구 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 특례)
① 취락지구 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율은 다음 각 호의 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 개발제한구역에 적용되는 기준에 따른다. <개정 2009.8.5>
1. 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 「건축법 시행령」 별표 1의 제1종 및 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 및 안마원은 제외한다), 액화가스 판매소, 세차장, 병원, 치과병원 또는 한방병원으로 용도변경하는 경우
2. 별표 1 제5호 다목에 따른 주택 또는 같은 표 제5호라 목에 따른 근린생활시설을 다음 각 목의 기준에 따라 건축하는 경우
가. 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우:
높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하 여 연면적 300제곱미터 이하
나. 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우:
높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
② 취락지구 정비사업을 시행하는 경우에는 제1항에 따른 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주거 및 생활편익시설 등을 설치할 수 있다. <개정 2013.3.23>
취락지구에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는?
건축법시행령 별표 1 참고
4층 이하 의 범위 내에서 , 건폐율 60% 이내에서 도시계획조례로 정하는 비율 내에서 단독주택(주거지) , 1~2종 근생 , 운동시설 , 창고 , 발전시설 , 방송시설 , 통신시설 , 교정시설 등을 원칙적으로 지을 수 있습니다. (생활필요시설)
그 외에 도시계획 조례로 자연취락지구 등에 지을 수 있는 것은 “아파트를 제외한”공동주택 , 문화 및 집회시설 , 종교시설 , 교육시설 , 노유자시설 , 수련시설 등이 있습니다.
취락지구가 좋은 이유
1. 건폐율, 용적률 완화
예) 자연녹지지역 vs 자연녹지지역 + (자연취락지구)
건폐율 20% → 60%
용적률 80% → 100%
2. 다양한 건축물 건축 가능
예) 자연녹지 + 개발제한구역 + (집단취락지구)
개발제한구역 → 주택, 1종~2종 근생 등 생활필요시설
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취락지구란, 자연취락지구 집단취락지구 건폐율 및 건축행위
오늘은 취락지구란 무엇인지 알아보고, 자연취락지구와 집단취락지구 안에서 건폐율 · 용적률 그리고 건축행위가 가능한 건축물들까지 이와 관련된 내용들을 핵심만 정리해서 알아보도록 하겠습니다.
취락지구는 좋은 것인가?
토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소는 용도지역이라는 것을 많은 분들이 알고 있을 것입니다. 모든 토지에는 용도지역이 지정되어 있습니다. 이렇게 용도지역이 지정된 토지에 용도지구 또는 용도구역을 추가로 지정하여 용도지역으로 규정하지 못하는 사항들을 보완해줍니다. 즉, 쉽게 말해, 용도지역이 국토의 밑그림을 그리는 작업이라면, 용도지구 또는 용도구역은 그 밑그림에 색칠을 하는 작업이라고 생각하면 편합니다. 이런 용도지역 · 지구 · 구역 확인은 토지이용계획 확인원을 통해 쉽게 확인이 가능합니다.
취락지구는 앞서 설명한 용도지구 중에 하나입니다. 통상적으로 용도지역 · 지구 · 구역의 등의 지정으로 건축물의 건폐율 · 용적률 및 건축물의 행위 제한을 하게 됩니다. 대부분 해당 토지에서 행위 제한을 강화하는 내용들이 많이 있습니다. 즉, 토지에 용도지구 등이 지정이 되어있다면, 대부분 용도지역 행위 규제 이외에 추가적인 용도지구의 행위제한을 중복 적용받기 때문에, 토지의 가치 측면에서 용도지구가 추가 지정되어 있는 토지는 좋다고 볼 수 없습니다.
쉽게 설명하면, 토지에 필수적인 용도지역만 지정이 되어 있고, 최대한 용도지구와 용도구역 같은 옵션들은 붙어 있지 않은 것이 토지의 가치 측면에서 좋다고 볼 수 있습니다.
그러나 추가로 지정된 용도지구가 “취락지구”라면 이야기가 달라집니다. 취락지구가 설정되어 있는 토지는 오히려 좋은 토지가 됩니다. 그 이유는 지금부터 차근차근 살펴보도록 하겠습니다.
취락지구란?
취락지구란, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락(=주거지)을 정비하기 위해 지정하는 [국토계획법]에 의한 용도지구 중에 하나입니다.
취락지구는 예전 [국토이용관리법]에서 농업지역 내 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의되어있고, 현재는 그 범위를 확대하여 정의하고 있습니다. 이 취락지구는 “자연취락지구”와 “집단취락지구” 두 가지가 있습니다.
자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
※ 위 두 가지를 쉽게 구별하는 방법은 “개발제한구역(그린벨트)” 안에 취락지구가 있으면 ‘집단취락지구’이고, 그렇지 않으면 ‘자연취락지구’라고 보면 됩니다.
취락지구 지정 이유 및 지정기준
1. 취락지구 지정 이유
쉽게 설명드리면, 녹지지역, 관리지역, 농림지역 같은 지역들은 많은 사람들이 생활하는 지역이 아닙니다. 보통은 주거, 상업, 공업지역에 주 생활권이 형성되어 있습니다. 그러나, 이 이외의 지역에서도 사람들이 농업과 같은 일을 하면서 살아가는 경우도 있습니다. 따라서, 이런 분들의 취락(=주거지)을 정비하기 위해 취락지구를 지정합니다.
취락지구를 지정하게 되면 자연환경 내의 주거지를 밀집화해서 난개발을 막고, 추후 개발이 되는 경우에도 하나의 지역으로 묶여 있다면 계획적인 관리가 편리합니다. 그래서 이 취락지구로 지정된 지역에는 해당 용도지역 및 용도구역에서의 규제보다 완화된 건폐율·용적률 및 건축 제한을 적용하고, 공공 부분에서는 취락지구 안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행합니다.
즉, 이렇게 취락지구 안에 다양한 혜택을 제공하여 기존에 듬성듬성 지어져 있던 주택들을 취락지구 안으로 밀집하여 이주시킬 수 있습니다.
이렇게 취락지구 안으로 주택들을 이주시키게 되면, 난개발과 환경이 훼손되는 것을 최대한 방지할 수 있습니다. 그리고 추후 관리가 용이해집니다.
2. 취락지구 지정기준
취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
취락지구 1만 제곱미터 당 주택의 수가 10호 이상일 것 (다만, 지역의 특성상 필요한 경우에는 국토교통부 장관과 협의 후 도시 군 계획 조례에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있음)
취락지구의 경계설정은 도시·군 관리계획 경계선, 다른 법률에 의한 지역 · 지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선 기타 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 ‘대’인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것.
취락지구의 장점
앞선 설명에서 취락지구 안으로 원주민들의 주택을 이주시키기 위해 취락지구에 많은 혜택을 제공한다고 하였습니다. 그렇다면 취락지구로 지정이 되었을 때 어떤 점이 좋은지 살펴보면 다음과 같습니다.
구분 자연취락지구 집단취락지구 지정대상지 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 개발제한구역, 도시자연공원구역 행위제한
관계법령 국토계획법 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 건폐율 및
용적률 건폐율 60%
용적률 100% 건폐율 40% 용적률 100%
또는
건폐율 60% 용적률 300% 층수제한 4층 3층 건축 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
※ 위 표에서 ‘집단취락지구’의 건폐율 및 용적률은 두 가지로 나누어져 있는 것을 볼 수 있습니다. 이 경우에는 ① 건폐율 40% 이내로 건축할 때는 용적률 100%로 건축해야 하며, ② 건폐율 60% 이내로 건축을 할 때는 용적률을 300% 이내로 건축을 해야 한다는 의미입니다. 단, 층수제한이 있으므로, 3층 이내로 건축을 해야만 합니다. (여기서 잠깐, “건축법 시행령 별표 1 – 용도별 건축물의 종류”가 궁금하다면 먼저 확인하시길 바랍니다.)
취락지구 지정 여부에 따라 어떤 차이점이 있는지 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
예제 1) 자연녹지지역
구분 토지 A 토지 B 용도지역 자연녹지지역 자연녹지지역 용도지구 중
취락지구 지정 여부 자연취락지구 × 자연취락지구 ○ 건페율 및 용적률 건폐율 : 20%
용적률 : 80% 건폐율 : 60%
용적률 : 100%
위 표에 나와 있는 토지 A와 B는 똑같이 자연녹지지역의 땅인데도 토지 B가 자연취락지구로 지정되어 있다면, 건폐율과 용적률이 매우 상향되어 더 크게 건축물을 건축을 할 수 있습니다. 즉, 같은 용도지역의 같은 면적의 토지라도 자연취락지구가 지정된 토지의 활용가치가 더 좋아지게 됩니다.
예제 2) 농림지역
구분 토지 A 토지 B 용도지역 농림지역 농림지역 용도지구 중
취락지구 지정 여부 자연취락지구 × 자연취락지구 ○ 건축가능 주택 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
위 표에서 볼 수 있듯이 같은 용도지역인 농림지역 안에 토지 A와 B를 비교해보면, 토지 A는 농림지역으로 지정되어 있어 특수한 상황에 한하여 주택만 건축이 가능합니다. 하지만 이러한 농림지역이라도 토지 B처럼 자연취락지구가 지정이 되어 있다면, 주택 이외에 다양한 건축물을 지을 수 있게 됩니다. 그만큼 땅의 활용가치가 높아집니다.
예제 3) 자연녹지지역 + 개발제한구역인 경우
구분 토지 A 토지 B 용도지역 자연녹지지역 자연녹지지역 용도구역 개발제한구역 개발제한구역 용도지구 중
취락지구 지정 여부 집단취락지구 × 집단취락지구 ○ 건축가능 건축 불가 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
위 표에서 볼 수 있듯이 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있는 토지 A와 B의 경우에는 원칙적으로 강력한 행위제한을 받게 됩니다. 따라서 개발제한구역에는 기본적으로 건축이 불가합니다. 그러나 개발제한구역 안의 토지라도 토지 B처럼 ‘집단취락지구’로 지정된 토지라면 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 생활편의시설 등을 건축할 수 있습니다.
이렇게 자연취락지구 및 집단취락지구가 지정이 되면 용적률과 건폐율이 상향 조정되고, 건축할 수 있는 건축물의 종류도 더욱 다양해지는 등 토지의 활용도가 더욱 높아지게 됩니다. 이번 시간에는 용도지구 중에 하나인 취락지구에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 토지의 가치를 판단할 때는 이러한 용도지구뿐만 아니라 용도지역 및 용도구역을 파악하는 것도 매우 중요하므로 종합적으로 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다.
자연취락지구 집단취락지구 차이점
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토지 투자에 대해서 공부하다보면 여러 생소한 용어들을 많이 볼 수 있습니다. 그 중 많은 분들이 헷갈려하시는 자연취락지구와 집단취락지구의 차이점에 대해서 알아보려고 하는데요. 특히 개발제한구역(그린벨트)에 묶여있는 토지가 집단취락지역이 되면 토지 값이 10배가 상승하기 때문에 필수적으로 알아야 하는 용어 중 하나입니다. 지금부터 알아보겠습니다.
자연취락지구 VS 집단취락지구
자연취락지구 집단취락지구 지정 대상자 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 개발제한구역(그린벨트), 도시자연공원구역 건폐율 건폐율 20%, 용적률 80%
👇
건폐율 60%, 용적률 100% 건폐율 0%, 용적률 0%
👇
건폐율 40%, 용적률 100%
건폐율 60%, 용적률 300% 층수 제한 4층 3층 건축 주택 → 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 건축X → 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
토지 이용계획에 해당하는 용도지구가 하나씩 붙을 때 마다 토지 투자를 하는 입장에서는 대부분 건축 제한이 되어 좋지 않습니다. 하지만 그 중에는 꼭 건축 제한처럼 좋지 않은 것만 있는게 아니라 오히려 규제를 완화시켜주는 지구가 있는데요. 이에 대표적인 용도지구가 ‘취락’지구입니다. 앞서 표에서 확인할 수 있듯이 취락지구로 선정이 되면 건폐율과 용적률이 상승하고, 건축할 수 있는 건축물도 다양해지게 됩니다.
토지 투자 기초 공부 – 용도지역 용도지구 용도구역
취락지구는 보통 개발이 필요하다고 보여지는 곳에 지정이 됩니다. 어떠한 땅이든 취락지구로 지정되는 것은 아니며 필수적으로 2가지 조건이 붙게 됩니다.
– 해당 지역의 주택이 10채 이상
– 취락지구 1만제곱미터(약 3천평) 당 주택이 10채 이상
이에 해당하는 경우 취락지구로 선정될 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.
자연취락지구
자연취락지구는 농림지역인 경우 취락지구 조건에 만족하여 선정이 될 수 있는데요. 기존 농림지역의 경우 건폐율이 20%, 용적률이 80% 입니다. 허나 취락지구라는 단어 하나만 들어가게 되면 건폐율이 60%, 용적률이 100%까지 상승하게 됩니다. 그렇다고 해서 완전히 자유로운 것은 아닌데요. 자연취락지구의 경우 4층까지 층수 제한을 두기 때문에 건폐율, 용적률 계산시에 꼭 고려를 해야합니다.
추가로 기존에는 주택만 지을 수 있었다면 자연취락지구가 붙어있다면 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설을 건축할 수 있습니다. 이로인해 같은 컨디션의 토지라도 자연취락지구가 붙은 토지는 당연히 훨씬 더 값이 나갈 수 밖에 없겠지요.
집단취락지구
집단취락지구는 같은 취락지구이지만 개발제한구역 즉, 그린벨트가 묶여있는 곳이 선정이 되면 형성이 되는 지구입니다. 개발제한구역의 경우 애초에 건축물을 아예 지을 수 없기 때문에 토지 중에서도 상당히 값어치가 낮은 편에 속합니다. 하지만 집단취락지구로 선정이 되어있다면 건축물을 지을 수 있으며 건폐율 40% 미만은 용적률 100%, 건폐율 60% 미만은 용적률 300%까지 지을 수 있습니다. 자연취락지구와 마찬가지로 주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설을 건축할 수도 있지요. 여기서도 용적률만 보고 계산을 하면 안되고 층수가 3층으로 제한되어있기에 반드시 고려하셔야 합니다.
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