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현재는 조정대상지역의 분양권의 경우에만 50%의 세율을 적용하고, 그 외 지역 분양권의 경우에는 보유기간에 따라 세율을 적용한다. 그러나 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 1년 미만 보유의 경우 70%의 세율을, 1년 이상 보유의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

부동산세금 취득세,재산세,종합부동산세,양도소득세 한번에 이해하기

2021년부터 알아야 할 부동산 관련 세금

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Most searched keywords: Whether you are looking for 리얼캐스트 부동산 세금 정리 ①취득세[리얼캐스트=박승면 기자] 취득세는 말 그대로 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세입니다. 부동산 구매 시 매번 … 부동산 세금 정리 ①취득세[리얼캐스트=박승면 기자] 취득세는 말 그대로 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세입니다. 부동산 구매 시 매번 발생하는데요. 취득한 날로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 상속으로 인한 취득은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 이내에 납부해야 합니다. 취득세는 납부 기한을 넘길 경우에는 가산세를 추가 납부하니 주의해야 합니다.취득세는 실제 취득가액에 세율을 곱한 후 지방교육세와 농어촌특별세를 합한 금액을 납부하는데요. 취득가액을 신고하지 않거나, 신고한 금액이 시가표준액에 미달되는 경우에는 시가표준액으로 계산하게 됩니다.다주택자의 경우 7.10 부동산 대책 이후 취득세율이 급격하게 상승했습니다. 4주택 이상 보유 시에만 적용하던 다주택자 취득세 중과를 2주택 이상으로 확대하고, 세율도 2주택 8%와 3주택 이상 12%로 올랐습니다. 단 일시적 2주택자는 주택 구입 시기에 따라 기존 주택을 1~3년 이내에 처분할 경우 1~3%의 세율이 적용됩니다.부동산 세금 정리 ②재산세 및 종합부동산세부동산 관련 보유세로는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’가 존재합니다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는데요. 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게는 종합부동산세가 추가로 부과됩니다. 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부합니다. 6월 1일이 과세 기준일이기 때문에 6월 2일 이후 주택을 매도할 경우 매도인이 당해년도 재산세까지 납부해야 합니다.재산세 과세표준은 주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정됩니다. 재산세율은 지방세법에서 규정하여 전국적으로 동일하게 적용됩니다. 또한 모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과되며 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 과세합니다.가령 도시계획구역 내에 있는 주택공시가격 8억원의 주택은 총 222만원의 재산세를 납부해야 합니다. 과세표준액은 공시가격 8억원에 공정시장가액비율(60%)를 곱한 4억 8천만원이며, 재산세액은 과세표준이 3억원을 초과하였기 때문에 57만원+3억원 초과금액 1억 8천만원의 0.4%인 72만원를 추가해 129만원 입니다. 여기에 재산세액 129만원의 20%인 지방교육세 25만 8천원, 과세표준액의 0.14%인 도시지역분 67만 2천원을 합한 값인 것이죠.종합부동산세는 개인이 보유한 전국의 부동산을 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 분류 후 각각의 주택공시가격을 합산했을 때 일정 금액을 초과하는 경우 부동산세를 납부합니다. 주택은 6억원, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억을 초과하는 경우인데요. 예외적으로 1세대 1주택자의 경우 주택 합계액이 9억원을 초과하는 경우에만 납부합니다.종합부동산세액은 주택공시가격을 합산한 금액에서 공제가격 6억원(1주택자의 경우 9억원)을 제외하고 공정시장가액비율(90%)를 곱하여 산정한 금액에 세율을 적용합니다. 종합부동산세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 합산하여 최종 종합부동산세를 산출합니다.부동산 세금 정리 ③양도소득세양도소득세는 주택을 매도했을 때 양도차익이 발생하는 경우에 납부해야 하는 세금입니다. 매도한 달 말일부터 2개월 이내에 납부해야 하는데요. 양도소득세를 예정신고기한까지 신고하지 않거나 과소 신고하는 경우 가산세가 부과됩니다.양도소득 과세표준은 양도차익을 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산하여 산출합니다. 양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감하는 것이 아니라 취득세, 중개 수수료 등 추가로 필요한 경비까지 차감하여 산출합니다. 또한 연간 최초로 양도하는 양도소득에 한해 250만원을 기본공제 합니다.산출한 양도소득 과세표준에 양도소득세율(6~42%의 누진세율)을 곱하면 양도소득세가 계산되는데요. 과세표준에 따라 차등적으로 과세합니다. 여기에 누진공제액을 제하고 양도소득세의 10%인 지방소득세를 더하면 최종 납부금액이 나오게 됩니다. 다만 최근 추가적인 투자수요의 규제로 2021년 6월 이후 양도된 2년 미만의 단기 보유 또는 분양권 거래의 경우 60~70%의 높은 양도소득세율을 적용하고 있습니다. 또한 조정대상 지역의 다주택자에게는 20~30% 추가 세율을 적용합니다. 양도소득세는 주택 수와 주택소유지역에 따라 큰 차이가 나며, 1주택자도 대상지역과 취득일에 따라 과세여부가 상이하니 유의해야 합니다.계속 강화되는 부동산 세제정책, 무엇을 유의해야정부는 지금까지 다양한 세금정책을 통해 주택시장을 안정화하기 위한 노력을 지속했습니다. 실거주가 아닌 경우 절세할 수 있는 방법을 지속적으로 축소하는 등 주택을 주거목적으로 이용하지 않는 수요를 억제하기 위한 정책을 펼치고 있는데요. 부동산 가격 상승이 계속되면서 부동산 세금 정책의 강도가 강력해지는 것이 불가피할 것으로 보여집니다.부동산 전문가 B 씨는 “부동산 가격이 계속 오르면 정부의 부동산 정책도 점점 강력해질 것”이라며 “다주택자들의 세금 부담은 앞으로 늘어날 수밖에 없다. 많은 세금을 내면서 주택을 여러 개 보유할 것인지, 매각할 것인지 합리적인 판단을 해야 할 상황”이라고 말했습니다.
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부동산 세금 정리 가이드 (Feat 취득세 재산세 양도소득세 종부세)

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[부동산 세금] 2022년 취득세 보유세(종부세 재산세) 양도세 완벽 정리 (621 윤석열 부동산 정책 정리)

1 취득세 살때 내는 세금

2 보유세(종부세 재산세) 소유할 때 내는 세금

3 양도세 팔 때 내는 세금

※ 결론 (가장 이상적으로 다주택자 되는 방법)- 주택합산시세 6억(시가 6억 7천만원)미만의 3~4주택자

[부동산 세금] 2022년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (6.21 윤석열 부동산 정책 정리)

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2021년부터 알아야 할 부동산 관련 세금

거의 매월 단위로 발표되는 부동산 정책과 관련해 이제는 현업에서 실제 업무를 담당하는 세무사, 회계사들조차도 양도소득세 상담은 꺼리고 있는 실정이며, 7.10 대책에 따른 법 개정 이후에는 취득세조차 여러 케이스가 발생되고 있다. 이에 간단하게나마 지면을 빌어 2021년부터 변경되는 부동산(주택)에 대하여 정리해 보려 한다. 주택을 보유하기로 결정하고 매수 계약을 하면서부터 세금은 계속 따라오는 항목이다. 취득할 때 취득세가 발생하며, 보유 중에는 재산세와 종합부동산세가 발생한다. 보유 후 처분하게 될 때에는 양도차익에 따른 양도소득세가 발생한다.

주택을 취득할 때 발생하는 취득세

주택 취득 방법에는 유상 매매, 무상 매매(상속, 증여), 원시취득 등이 있다. 2020년 6월 17일 및 2020년 7월 10일 대책(7.10 대책)에서 제시되고 개정된 지방세법에 따르면 취득대상 주택이 조정대상지역이냐, 비조정대상지역이냐에 따라서, 또한 취득대상 주택이 기존 주택을 포함하여 몇 번째 주택이냐에 따라서 세율을 다르게 적용하도록 개정됐다.

먼저 유상 매매거래에 따른 취득세율을 살펴 보자. 취득 대상 주택이 조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택(과 그 이상)인 경우에는 12%의 취득세율(지방교육세와 농어촌특별세 별도, 이하 동일)을 적용한다. 다만, 조정대상지역의 주택을 두 번째로 취득하는 경우에는 기존과 동일하게 거래금액에 대하여 1~3%의 세율을 적용해 취득세를 납부하고 처분기한 중에 처분을 하지 못하는 경우 8%의 세율을 적용한다.

취득대상 주택이 비조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택의 경우에는 8%의 취득세율을, 네 번째 및 그 이상의 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용한다. 또한 무상 매매 중 증여에 의한 취득의 경우에도 조정대상지역의 주택으로서 공시가격 3억 원 초과의 주택을 증여로 취득하는 경우에도 12%의 세율이 적용된다. 이상의 사례를 요약하면, 아래와 같이 정리할 수 있다.

위 표를 적용함에 있어 세대의 기준이 어떻게 되는지, 조합원 입주권, 오피스텔, 주택의 분양권 등이 주택 수에 포함되는지의 여부 등도 개정 법률에 따라 개정되었으므로 신규 취득 시 주택의 수를 계산함에 있어 세심한 주의가 필요하다.

주택 보유 중 발생하는 재산세와 종합부동산세

주택 보유 중 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 그 주택을 소유 중인 사람에게 부과되는 세금이다. 다만, 시장에서 거래되는 금액(시가)이 아닌 공시가격을 기준으로 하며 그 공시가격에 대해서도 공정시장가액비율이라는 법률상의 비율을 곱한 과세표준 금액을 사용한다. 정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90%~100%까지 올린다는 발표가 있었고, 이에 따라 공시가격은 매년 상승하도록 되어 있다. 재산세는 물건별로 부과되며, 과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 부과되도록 되어 있다. 또한 재산세에 추가하여 지방교육세 및 도시계획세 등이 부가적으로 발생한다.

뉴스에 매번 등장하는 시가 15억 원, 공시가격 10억 원(2020년 기준) 내외의 1주택자에게 부과되는 재산세는 매년 공시가격이 1억 원씩 상승해도 409만 원(2021년 예상)에서 558만 원(2025년 예상) 정도로 예상돼 민감도가 크지 않을 것으로 보인다.

종합부동산세는 세대별과세가 위헌 판정을 받음에 따라 각 개인이 소유하는 공시가격을 합산하여, 6억 원을 초과하는 부분에 대하여 과세한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세한다. 종합부동산세 역시 공시가격 기준에서 6억 원을 차감하고, 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 100%)을 곱하여 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 곱해 종합부동산세액을 산출한다. 추가적으로 재산세 중복분을 차감하여 산출세액을 계산한 후 1세대 1주택자에 적용하는 세액공제를 반영하고, 농어촌특별세를 추가하면 최종 납부하게 될 종합부동산세가 산출된다. 이렇게 계산과정이 복잡하고 용어들이 낯설기 때문에 종합부동산세에 대해서 특히 두려움이 큰 것 같다.

1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우에는 9억 원 공제와 함께 장기보유에 따른 세액공제, 고령자에 대한 세액 공제 등을 추가로 적용 가능하여 공동명의가 오히려 불리한 부분이 일부 있었다. 이에 최근 법률 개정을 통하여 단독명의 9억 원 공제와 장기보유 공제를 선택하거나, 공동명의를 적용하여 각 6억 원을 공제하는 방법을 선택할 수 있도록 개정됐다. 5년 이상 10년 보유에 해당하는 20%의 장기보유공제를 적용하여 연도별 금액을 비교해 보면 다음과 같다.

Case 1. 단독명의 +5년 장기보유공제 적용 시

Case 2. 공동명의로 적용 시

위 사례에서 살펴보는 것처럼 공시가격 15억 원 내외의 주택에 경우에는 공동명의로 보유 시 과세표준의 감소효과(본인, 배우자 각자 6억 원 공제 가능)로 인해 종합부동산세 계산이 유리한 것으로 나타난다. 다만 한 가지 유의할 사항은 공동명의가 유리한 것으로 보인다고 하여 기존 단독명의 보유 주택을 공동명의로 변경하는 것을 고려하는 경우가 많다. 단독명의 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 증여세(물론 6억 원까지는 배우자에게 증여 시 증여세가 발생하지 않습니다)와 증여에 따른 취득세를 고려하여야 하므로 반드시 세무전문가와 상담 후 결정하기 바란다.

주택 처분 시 발생하는 양도소득세

2021년 1월 1일 이후 적용되는 세법에 따라서 양도소득세는 세율 변경을 포함하여 크게 3가지로 나누어 설명할 수 있다. 먼저 첫 번째로 1세대 1주택 9억 원 이하 비과세 적용 시 9억 원 초과 부분에 대하여 장기보유공제의 계산방식이 달라진다. 2020년 내 매도의 경우에는 취득시점과 관계없이 보유기간 중 거주 2년만 충족하면, 9억 원 초과 과세 부분에 대하여 최대 80%의 공제가 가능했다. 그러나 매도 시점이 2021년 1월 1일 이후가 된다면 실거주 2년 이상을 충족한 경우에 한하여, 보유기간에 따른 장기보유공제 4%/1년(최대 40%)과 거주기간에 따른 장기거주공제 4%/1년(최대 40%)을 분리해 적용하게 된다. 이 규정은 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택에 대해서도 적용되는 것이다. 9억 원 이하 비과세 요건 적용 시에 실거주 조건과 9억 원 초과 과세 부분에 대한 실거주 조건을 구분하여 생각해야 하겠다.

Case 분석 > 8억 원에 매수하여 15억 원에 매도할 수 있는 10년 보유

1주택자의 거주기간에 따른 예상 양도소득세

계산의 단순화를 위하여 기본공제(250만 원)및 지방소득세(양도소득세의 10%)를 생략했는데, 거주기간에 따른 양도소득세 차이를 확인할 수 있다.

2021년 이후 적용되는 양도소득세와 관련하여 살펴볼 두 번째는 최종 1주택의 보유기간과 관련한 내용이다. 2019년 2월 12일 소득세법에 따라 개정됐으나, 유예기간을 거쳐 2021년 1월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용한다. 거주기간에 대한 내용은(해석이 나오지 않았기에) 별론으로 하고, 비과세를 위한 보유기간 2년의 판단에 대해서만 설명하겠다. 기존에는 양도소득세 비과세를 판단함에 있어 최초 취득일(매수 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준으로 판단했기에 매수 계약서상 잔금일 기준으로 보유기간을 판단하면 됐다. 그러나 다주택자가 다른 주택을 매도하고, 최종 1주택만 남은 경우에는 다른 주택을 매도한 시점부터 최종 1주택의 보유기간을 새로 계산한다. 이 때 다주택자는 2주택자도 해당한다.

즉, 2주택을 보유한 사람이 2019~2020년 중에 어느 주택을 양도소득세를 납부하면서 매도했다면, 남은 1주택의 비과세를 위한 보유기간은 매도 시점으로부터 새롭게 계산하므로, 이전 매도시점으로부터 2년이 지나야 비과세가 가능하다. 다만, 보유하고 있는 두 개의 주택이 일시적 2주택을 만족하는 두 개의 주택에 대해서는 본 개정 규정을 적용하지 않는다. 여기서 주의할 점은 ‘일시적 2주택’이라 함은 다른 조건을 만족하는 경우에 종전의 주택을 먼저 매도하는 경우를 이야기한다. ‘일시적 2주택’에 해당하더라도 신규주택을 먼저 매도하는 경우에는 2주택자(=다주택자)로 판단하고, 보유기간을 새로 계산하는 조건에 해당한다.

다음으로 지난해 12월을 기준으로 3주택자의 경우를 살펴보겠다. 3주택자가 하나의 주택을 매도하여 2주택자가 되는 경우가 있겠다. 이 때는 실물이 2주택이 있으므로 ‘최종 1주택’의 적용대상이 되지 않는 것이고, 매도하지 않은 2주택에 대해서 마침 ‘일시적 2주택’의 적용이 가능하다면, 예외 적용이 되어 보유기간을 새로 계산하지 않는다. 그러나 3주택자가 2개의 주택을 과세로 매도하여 최종 1주택이 된다면, 보유기간을 새로 계산하게 된다.

마지막으로 2021년 6월 1일 이후 적용되는 양도소득세율 개정에 대해 살펴보겠다. 2019년 12월 16일 대책에서 세율변경이 이야기됐으나 국회일정 등으로 개정되지 못하고, 2020년 7월 세법개정안에 따라 개정이 되었으며, 유예기간을 거쳐 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용된다. 현재는 조정대상지역의 분양권의 경우에만 50%의 세율을 적용하고, 그 외 지역 분양권의 경우에는 보유기간에 따라 세율을 적용한다.

그러나 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 1년 미만 보유의 경우 70%의 세율을, 1년 이상 보유의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또한 주택, 조합원의 입주권의 경우에는 현재 1년 이상 보유 시 기본세율을 적용하나, 개정규정에 따르면, 2년 이상 보유하여야 기본세율을 적용하며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%의 세율을 적용한다. 요약하면 아래 표로 정리할 수 있다.

또한 이와는 별도로 조정대상지역에서 매도하는 주택에 대해서는 중과세가 적용이 되며, 1세대가 보유하고 있는 주택 수를 계산함에 있어 주택, 조합원 입주권 및 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권도 포함하여 중과세율 적용 대상 주택 수를 계산하게 된다. 또한 중과세율에 적용되는 세율도 기존 기본세율+10%(2주택자), 기본세율+20%(3주택자)에서 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 기본세율+20%(2주택자), 기본세율+30%(3주택자)로 추가된다.

주택은 의식주 항목 중 하나로서 개인이 삶을 영위함에 있어 반드시 시장에 참여하여야 하는 항목 중 하나다. 의사 결정과정에 있어 금액이 크기 때문에 고려해야 할 사항이 많은 것은 당연하다. 또한 주택을 보유하기로 결정했다면, 그와 관련한 세금은 피할 수 없다. 뉴스나 기사에서 연일 사상최대의 세 부담 등의 항목이 부담스러운 것도 사실이다. 그러나 앞서 살펴본 대로 1주택자의 경우에는 종부세의 부담은 크지 않으며(개인의 소득금액, 경제활동 지속 여부 등에 따라 클 수도 있다), 양도세 또한 일시적 2주택까지는 상당부분 절세가 가능하다.

다만, 2주택 이상 보유의 경우에는 취득시점부터 보유, 처분 시까지 각 단계마다 높은 세율을 부담해야 한다. 특히 일정금액의 투자수익이 발생한다 하더라도 처분 시 양도소득세 중과적용 등 다음 단계의 의사결정이 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 예상 투자 수익 및 투자금액에 대한 회수 전략 등에 대한 충분한 고민을 한 후에 의사결정하길 바란다. 고민 과정에서는 반드시 다수의 세무전문가의 조언을 통하여 혹시 놓치는 부분이 없는지 체크를 하는 것이 좋다.

부린이용 부동산 세금 정리 (취득세, 보유세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세) – 부린이 3탄

안녕하세요, 오늘은 어렵고도 어려운 부동산 세금에 대해서 알아볼 건데요. 전문가조차도 헷갈린다고 하며, 워낙 세부항목이 많다 보니 부린이 입장에서는 어디서부터 어떻게 알아야 봐 할지가 막막하죠. 이번엔 부린이용으로 간단하게 필요한 내용 위주로만 공부해보고자 합니다. 가장 중요한 취득세, 보유세, 양도소득세에 대해서 개념을 알아보도록 해요.

부동산 세금 정리

전세나 월세를 살때는 사실 부동산 세금에 대해서 별다른 신경을 쓰지 않죠. 꼬박꼬박 월세를 내거나 전세금만 제대로 마련하면 끝이니깐요. 하지만 나의 집을 마련할 때가 되거나 직접 매매를 할 때가 되면 부동산 세금에 대해서 알아볼 수밖에 없고, 아무것도 모르는 상태에서 부동산 세금에 대해서 알아보고자 하니 너무 큰 벽으로 생각되는 경우 많습니다. 절대 전체를 한 번에 다 알 수는 없고요. 그래서 부린이 관점에서 부동산 세금을 의미 위주로 간단히 정리해보고자 해요.

취득세

취득세는 부동산을 취득할 때, 즉, 살 때 내는 세금 입니다. 우리가 자동차를 살 때도 등록세를 내죠? 그것과 마찬가지로 내가 이 부동산을 소유하고자 할 때 내는 세금이 취득세입니다. 무주택자 기준으로 1주택을 살 때는 지역과 관계없이 취득세는 1% 입니다. 만약 5억짜리 아파트를 산다고 했을 때 내야 하는 취득세는 500만 원이 되겠죠?

무주택자 기준에서는 큰 부담이 되지 않을 수 있지만 2주택자~다주택자의 경우엔 달라집니다. 두 번째 주택을 소유할 때부터는 취득세가 8%까지 올라가죠. 그럼 5억짜리 아파트를 추가로 매매하려고 하면 무려 2,000만 원의 취득세를 내야 합니다. 정부에서 시행하는 부동산 규제 정책 때문이죠. 3주택자나 4주택자 등 주택수가 더 많아질수록 부담되는 비율은 12%까지 늘어나고요. 즉, 현 정부에서는 실제로 살 집 하나만 장만하라는 뜻이겠죠.

취득세는 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 달라 지며, 일반적으로 비조정지역이 취득세가 낮습니다. 2주택까지는 3%까지만 적용됩니다. 따라서, 내가 1주택을 조정지역에서 매매하고 2주택을 비조정지역에서 마련했다면, 2번째 주택은 8%가 아닌 최대 3%까지만 적용되는 거죠. 그래서 풍선효과로 조정지역에 규제가 강하게 들어오면 주변의 비조정지역의 집값이 올라가는 거죠.

물론 집을 취득할 때 취득세 외에도 지방세나 기타 부대비용들이 듭니다. 이러한 것들은 실제로 집을 취득할 때 확인이 가능하고 주요한 부분이 아니기 때문에 넘어가도록 하겠습니다.

주택수/지역별 부동산 취득세

추가적으로 공시지가 1억 원 이하의 1억 원 이하의 토지에 대해서는 위와 같이 주택 수나 지역에 따라 취득세 변경이 있지 않고 일괄적으로 1% 취득세가 적용됩니다. 공시지가는 국가에서 감정 평가해서 매긴 땅의 가격인데요. 결국, 공시지가 1억 원 이하 아파트는 몇 채를 매매하더라도 취득세는 1%를 내기 때문에 많은 투자자들이 최근에 많이 관심을 가지고 있는 부동산입니다. 일명 ‘도토리 부동산’이라고도 하죠. 물론 이에 대해서도 정부가 규제를 나올 자세를 취하고 있어 언제까지 일괄적인 취득세가 적용될지는 미지수입니다.

보유세(재산세, 종합부동산세)

보유세는 부동산을 말 그대로 소유(보유)하고 있을 때 내는 세금 입니다. 자동차도 보유하고 있으면 매년 자동차세를 내듯이 부동산도 자산이기에 보유세를 내게 됩니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 재산세는 본인이 가지고 있는 자산, 즉, 재산에 대한 세금을 부과하는 것이고, 종부세는 쉽게 말해 보유하고 있는 재산이 많을 때 추가적으로 부과하는 세금 입니다. 종부세는 이전부터 말이 많았죠. 이미 재산세를 내는데 이중과세를 내는 것과 같죠.

보유세는 매년 납부 하게 됩니다. 납부의 부담을 덜게 해주는 의미로 보통 7월과 9월에 나눠서 내게 되죠. 보유세는 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 사람이 납부 의무를 가집니다. 보유세는 정부에서 측정하는 해당 자산의 가치(공정시장 가액비율)에 따라 매년 달라집니다.

보유세는 본인이 소유하고 있는 자산의 가치에 따라 달라집니다. 만약 강남의 30억 대 아파트를 소유하고 있다면 1년에 3,000만 원 정도의 보유세를 납부해야 합니다. 그래서 강남 아파트를 던져주더라도 보유세를 버틸 능력이 되지 못하면 소유하지 못하게 되는 거죠. 10억 대 아파트의 경우 1년에 300만 원 정도의 보유세가 나갑니다.

양도소득세

양도소득세는 양도하면서 생기는 소득에 대해서 부과되는 세금 을 말합니다. 즉, 본인이 부동산을 매매했을 때와 비교해서 팔 때 생기는 이득에 대해서 세금을 부과 하는 거죠. 1주택자의 경우에 대해서 양도소득세는 1년 내에 팔면 70%, 2년 내에 팔면 60%의 양도세를 납부 해야 합니다. 즉, 5억을 주고 산 아파트가 6억이 되었다면 1억의 차익이 생기게 되고 이렇게 발생한 1억의 차익에 대해서 1년 내에 매도하면 7,000만 원을, 2년 내 매도하면 6,000만 원의 세금을 내야 하는 거죠.

하지만 2년을 초과한 시점에서 매도를 하게 되면 ‘비과세’가 적용 됩니다. 즉, 과세를 적용하지 않고 차익 그대로를 받을 수 있게 되는 거죠. 다만, 이 2년을 초과한 시점에 대해서는 규제 지역 여부에 따라 달라 집니다. 규제 지역의 경우엔 실제로 거주해야 하는 거주의 개념이 들어가고, 비규제 지역은 실제 거주를 하지 않고 보유만 하고 있어도 되는 보유의 개념이 들어갑니다. 이 부분에 있어서는 매년 정책이 달라지고 있기 때문에 개념만 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

양도세 과세율

(▼▼▼▼▼분양가 상한제 및 전매제한 자세히 알아보기▼▼▼▼▼)

2주택자 이상부터는 비과세 관련 없이 양도세가 70~80%가 붙기 때문에 최근 아파트 매매량이 상당히 줄었죠. 경기권이나 지방 일부를 제외하고는 아파트 거래량이 많이 떨어진 상태입니다.

주의 사항

부동산 세금은 원칙이 ‘1세대(가구) 1주택’ 입니다. 즉, 본인이 전입되어 있는 구성원이 하나의 주택을 소유하고 있다면 1주택이 되는 겁니다. 본인 명의로 처음 주택을 매매하더라도 세대주가 아닌 이상 1주택이 아니게 되는 것이죠. 이러한 부분은 꼭 확인을 해야 하며, 최대한 안전한 방법은 세대 분리를 하는 거겠죠.

오늘은 2022년 1월까지의 전체적인 부동산 세금 정책에 대해서 알아보았습니다. 부동산 세금에 대해서는 세무사들도 포기할 정도로 어렵고 다양한 경우에 모두 다르게 적용되기 때문에 부린이 입장에서는 개념만 익혀두는 게 좋을 것 같네요. 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

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2021년 바뀌는 부동산 세금 핵심만 초간단 정리

2021년 바뀌는 부동산 세금의 핵심은 주택 관련 부동산 세금이 대폭 증가되었다는 것입니다. 실제로 부동산 거래 전체 과정에서(취득 -> 보유 -> 양도) 세금이 큰 폭으로 증가하게 됩니다. 따라서, 절세를 통해 우리 자산을 더욱 효율적으로 관리를 위해 2021년에 새롭게 바뀌게 되는 부동산 세금을 핵심만 정리해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 양도소득세

(1) 양도소득세 기본 세율 인상 및 과세표준 구간 조정

과세표준 2020년 2021년 1,200만원 이하 6% [좌동] 1200 ~ 4,600만원 이하 15% 4,600 ~ 8,800만원 이하 24% 8,800 ~ 1.5억 이하 35% 1.5억 ~ 3억 이하 38% 3억 ~ 5억 이하 40% 5억 ~ 10억 이하 42% 42% 10억 초과(신설) 45%

(2) 단기매매에 대한 양도소득세율 인상

– 2021년 6월 1일 이후부터 ‘주택’ 및 ‘조합원 입주권’ 그리고 ‘분양권’의 단기거래에 대한 세율이 다음과 같이 매우 증가하게 됩니다.

구 분 현행 개정 (2021년 6월 이후) 주택 및 입주권 분양권 주택 및 입주권 분양권 보유기간 1년 미만 40% 조정대상지역 : 50%

기타지역 : 기본세율 70 % 70 % 2년 미만 기본세율 60 % 60% 2년 이상 기본세율 기본세율

※ 조정대상지역이란, 3개월간 주택 가격 상승률이 물가상승률의 30% 이상 등 일정한 요건을 갖춘 지역을 말합니다.

(3) 양도소득세 다주택자 중과세율 인상

– 2021년 6월 1일 이후부터 다주택자 소유자가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 때 양도세 중과세율이 다음과 같이 인상이 됩니다.

구분 현행 2021년 6월 이후 조정대상지역 2주택 기본세율 + 10% 기본세율 + 20% 조정대상지역 3주택 기본세율 + 20% 기본세율 + 30%

(4) 비과세 규정

– 2021년 1월 1일부터는 다주택자가 모든 주택을 팔고 1 주택만 남았다면, 그 1 주택이 된 시점부터 보유기간을 2년을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, [국세청 유권해석]에 따르면 2020년에 이미 모든 주택을 팔고 2021년 1월 1일 기준으로 1 주택이라면 보유기간 2년 조건 없이 언제든지 매매해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

(5) 장기보유 특별공제 요건 변경

– 2021년 1월 1일부터 ‘장기보유 특별공제’ 요건이 아래와 같이 바뀌게 됩니다.

기간(년) 보유(%) 거주(%) 합계(%) 2 ~ 3년 8% 3 ~ 4년 12% 12% 24% 4 ~ 5년 16% 16% 32% 5 ~ 6년 20% 20% 40% 6 ~ 7년 24% 24% 48% 7 ~ 8년 28% 28% 56% 8 ~ 9년 32% 32% 64% 9 ~ 10년 36% 36% 72% 10년 이상 40% 40% 80%

위 표에서 보듯이 “10년 이상 보유(40%) + 2년 거주(8%) = 총 48%” 공제율을 적용받게 되는 것입니다. 최대 적용률은 80%입니다. 따라서, 양도차익이 크고 9억이 넘는 고가주택을 양도하실 때에는 ‘장기보유 특별공제’가 매우 중요하므로 실거주 기간을 오래 늘리셔서 공제율을 높이는 것이 중요합니다.

2. 종합부동산세

– 부동산을 보유하고 있으면 납부해야 하는 세금이 보유세(=재산세+종합부동산세)입니다. 이 보유세의 과세 기준일은 매년 6월 1일이 기준이 됩니다. 즉, 2021년 보유세는 2021년 6월 1일 자로 부동산을 소유하고 있는 사람이 납부의무가 있습니다.

(1) 종합부동산세 세율

– 종합부동산세 납세의무자 중에서 ‘2 주택 이하’를 소유한 경우에는 개정 이후에도 크게 변하는 부분이 없습니다. 하지만, 납세의무자가 3 주택 이상을 소유하거나 조정지역 내 2 주택을 소유하는 경우에는 아래와 같이 세율이 크게 증가하게 됩니다.

과세표준 2020년 2021년 개인 법인 3억원 이하 0.6 % 1.2 % 6.0 % 3 ~ 6억 0.9 % 1.6 % 6 ~ 12억 1.3 % 2.2 % 12 ~ 50억 1.8 % 3.6 % 50 ~ 94억 2.5 % 5.0 % 94억원 초과 3.2 % 6.0 %

위의 표에서 세율뿐만 아니라 ‘공시 가격’ 및 ‘공정시장 가입비율’이 같이 상승하기 때문에 실제 납부해야 되는 세금은 매우 큰 폭으로 증가될 것입니다.

(2) 고령자 세액공제

– 1세대 1 주택자 중에 나이가 많은 경우 종합부동산세를 낮춰주는 세액공제 제도입니다.

연령 현행 2021년 60 ~ 65세 10% 20% 65 ~ 70세 20% 30% 만 70세 이상 30% 40%

(3) 장기보유 세액공제

– 1세대 1 주택자 중에 장기 보유한 경우 종합부동산세를 낮춰주는 세액공제 제도입니다. 이 부분은 개정 전과 차이가 없습니다.

보유기간 현행 2021년 5 ~ 10년 미만 20% 20% 10 ~ 15년 미만 40% 40% 15년 이상 50% 50%

3. 취득세

구분 현행 개정 취득세 1주택자 : 1 ~ 3%

2주택자 이상자 : 1 ~ 4% 1주택자 : 1 ~ 3%

2주택 이상자 : 8 ~ 12%

4. 분양권이 주택 수에 산입

– 최근에 가장 큰 이슈가 되었던 분양권이 2021년 1월 1일 이후부터는 주택수에 들어가게 됩니다. 따라서 분양권은 양도세 계산 시에 주택수에 포함이 됩니다. 다만, 이미 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않습니다. 뿐만 아니라, 취득세 중과세 판단 시에도 분양권을 주택수 등에 포함하기 때문에 분양권을 거래를 할 때는 세금 부분을 좀 더 면밀하게 따져봐야 합니다.

5. 주택임대등록제 사실상 폐지

– 그동안 많은 논쟁이 되었던 주택임대등록제도가 사실상 폐지되었습니다. 다만, 아파트를 제외한 다세대주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔 등은 장기로 등록하는 것이 가능합니다.

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