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하와이 콘도 구매 시 꼭 알아야 하는 장단점 4가지

하와이 부동산 고급콘도, 신규분양정보 | 코엠부동산

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하와이 부동산
고급 콘도 신규 분양 정보

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코앰 부동산 대표 제임스 손입니다

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하와이 부동산 고급콘도, 신규분양정보

하와이 부동산 시장은 2012년 부터 지속적인 가격 상승이 지속 되었으며, 2018년 4.6% 의 상승을 보였던 단독 주택 시장은 2019년에 들어서 0.1% 감소, 2018년에 3.7%를 보였던 콘도 마켓은 2019년에 1.2% 증가폭에 머물렀다. 이와 같은 통계로 봐서 하와이 부동산 시장은 미국 본토의 부동산 시장과 큰 차이 없이 이제 상승세가 멈추고 완만하고 안정된 부동산 싸이클을 시작 한것으로 볼수 있다.

하와이 부동산의 가격 상승이 두드러지게 나타나기 시작했던 2012년도의 단독주택 중간 매매 가격은 $620,000, 콘도 중간 매매 가격은 $317,500 이였으나, 2019년에는 주택 중간 매매 가격이 $789,000, 콘도가 $425,000로서 지난 7년 사이에 주택은 27.26%, 콘도는 33.86% 상승한것으로 나타나고 있다.

가장 최근의 통계인 2019년 12월의 매매 현황을 보면, 주택 중간 가격은 $820,000로 최고치를 기록하였고 매매 건수도 1년전 같은 기간에 비해 19.3%나 올랐으며, 콘도는 매매 건수는 2.7% 하락하였으나 가격은 무려 6.8% 증가 하인것 나타났다.

하와이 부동산 시장은 꾸준한 관광 산업의 활황 (2018년에 전년 대비 5.7% 증가)과 낮은 실업율 (2.7%-2.8%), 그리고 오아후 서쪽 카폴레이에서 알라모아나 까지 연결되는 신규 전철 프로젝트와 연계되어 High Density Land Use 를 장려하고 있는 신 도시계획에 힘입어 2020년에도 지속적인 안정적 성장을 할것으로 전망된다.

하와이의 기존 콘도의 계속되는 노후화로 인해 상 하수도과 교체, 부식된 콘크리트 부식등의 수리가 필요한 곳이 많은데 현제 오너 협회에서 갖고 있는 예비비가 부족하여 각자 오너들이 내야하는 (보통 $30,000 에서 $40,000) Special Assessment를 통하여 기금을 충당하는 콘도가 점차 증가하는 추세이다. 하와이의 기존 콘도들이 대부분 1960년대 말에서 1970년대에 지어졌기 때문에 건물의 노후화는 어쩔수 없는 현상이며 이에 따라 새로 건설되고 있는 신규 콘도에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 형편이다.

하와이는 전통적으로 캐나다, 일본, 한국등에서 오는 외국인 바이어가 하와이 부동산 시장의 큰 부분을 차지하고 있어 미국 부동산 시장의 싸이클과는 다소 차이가 나는 양상을 보이는 곳이다. 2016년부터 시작된 중국인 바이어들의 합류도 큰 힘으로 작용했으나 2019년에는 미국과의 무역 마찰로 인한 중국의 해외 부동산 구매 억제 정책으로 인해 주춤한 편이었으나, 미 중국간의 무역 협정이 점차적으로 이루어지는것으로 보아, 머지 않아 중국 바이어들의 행열이 다시 시작될것으로 전망된다.

하와이 부동산 시장에 적지 않은 영향을 주는 주택 융자 금리 (Mortgage interest rate)도 2018년 오르는 듯 하였으나 2019년 말 부터 다시 낮아지기 시작하여, 2020년 1월 현재 30년 고정 몰기지 금리는 3.5%로서 바이어들에게 부동산 구입을 생각하게 만드는 좋은 인쎈티브가 되고 있다.

홈 페이지에서도 언급한것 처럼 현재 호놀루루에서 개발되고 있는 Ward Village 프로젝트는 66 에이커의 땅에 16개의 신규 콘도를 건설한 예정으로 현재 7번째 콘도인 Victoria Place 를 분양중에 있으며 하와이 부동산 시장의 신규 콘도 마켓을 이끌고 있다. 높은 가격에도 불구 하고 Victoria Place 의 경우 분양 시작 1주일만에 전체 유닛중 50%가 분양되었으며, 현재 오너로서 렌트를 주지 못하고 직접 살아야 하는 (Owner Occupant Units)도 곧 분양이 시작될 예정이다. 이 외에도 현재 분양중인 Azure Ala Moana와 Sky Ala Moana도 로칼 바이어뿐 아니라 한국에서 오는 바이어들이 많은 관심을 갖고 있는 곳이기도 하다.

하와이의 콘도 대부분이 1969년도에 개항한 호눌루루 국제 공항과 더불어 시작된 관광산업의 붐으로 대부분 1960년대 말에서 1970년대 초에 건설되었기 때문에 새 콘도에 대한 수요는 아직도 많은 것으로 파악되고 있으며 2020년대의 하와이 부동산 시장을 선도할것으로 예상된다.

뜨거운 하와이 부동산….버블인가 정상인가? (2019년 1월 뉴저지 “하와이 부동산 세미나”)

부동산 가격이 가장 정점에 올랐을 때 부동산을 구입하려는 바이어는 이 세상에 아무도 없을것이다. 그렇다고해서 언제가 부동산 싸이클의 가장 높은 꼭지점이 될지 알려줄수 있는 크리스탈 볼이 없다는것이 항상 아쉬운 점이다. 한국에서는 부동산 투기라는 단어가 많이 들리지만 미국에서는 투기라는 말을 듣기가 매우 어렵다. 대신 부동산 투자라는 말을 한다. 그많큼 미국의 부동산 시장이 안정적이고 건강하다는 뜻이다.

하와이 부동산 시장 싸이클은 아래 그래프에서 보듯이 2000년에 있었던 Japan Bubble( 일본인들에 의해 붐을 이루었던 하와이 부동산 붐이 꺼지면서 공급 과잉으로 인한 갑작스런 가격 하락)과 , 미국의 부동산 시장을 한바탕 흔들어 놨던 2006년 말의 Sub Prime 사태로 인해 빚어졌던 Market Crash 이외에는 지금까지 외부 셰력에 의한 갑작스런 부동산 시장의 변화는 없었으며 꾸준한 성장세를 지속하여 왔다.

오아후 부동산 매매 가격과 매매 건수 비교표를 보면 부동산 시장이 가장 심한 침체기에 있을때에는 매매 가격과 매매 건수 모두가 하락한다는것을 알수 있다. 단독 주택 시장의 경우 매매 건수는 낮아 지면서 가격은 계속 오르는 State 3 의 현상이 2005년 부터 나타나기 시작했으며, 2008년과 2009년에는 가격과 매매가 모두 하락하는 Stage 4 를 보였다. 다행이 연방정부의 부동산 정책 개입과 부실 융자 회사의 합병등으로 인해 2012년 부터는 회복세로 돌아 섰으며, 그 이후로 2017년 현재까지 오아후 부동산 시장은 안정적으로 오름세를 계속하고 있다.

그렇다면 현재의 오아후 부동산 시장은 버블인가? 흥미 있는 사실은 아래의 도표에서 보듯이 부동산 시장이 커다란 침체기에 들어서기 전에 매매 가격이 비 이상적으로 오른 것을 볼수 있다. 바이어의 소득과 신용을 확인 하지 않으면서도 주택 가격의 100%까지 융자 해주는 Sub Prime Mortgage 가 2004년 부터 본격적으로 나오고, 몰기지 지불 능력이 없는 많은 바이어들이 부동산 구매를 하면서 매물 갑작스런 매물 부족 현상을 초래하였으며, 이에 따라 급변한 가격 상승의 버블이 생긴것이다.

하와이의 부동산 시장의 건전성을 알려면 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 하와이 경제의 몇몇 Index를 보는것이 중요하다. 하와이 제 1 산업인 관광객 수와 실업율을 보면, 관광객 수는 2010년 이후부터 지속적인 증가세를 보이고 있으며 하와이 주의 실업율은 약 2.5%로서 미 전국 실업율인 4.2%에 비해 현저히 낮은 편이다. 또한 최근 몇년간 2004년과 2005년과 같은 가격의 갑작스런 폭등을 보인 해가 없어 하와이 부동산 시장은 매우 안정적이라 할수 있다.

2018년의 하와이 부동산 시장은 1)부족한 매물현상 (특히 단독 주택), 2) 아직도 4% 이하를 유지하는 낮은 몰기지 이자, 3) 이제 성인이 되는 밀레니엄 세대들의 부동산 구입, 4) 전반적인 미국 경제의 안정과 소득 증가에 힘입어 완만한 상승세를 유지할것으로 보인다. 또한 알라모아나 부근의 타운내 새로 지어지는 콘도 분양이 시작 되면, 새 콘도를 기다리는 바이어들이 매우 큰 반응을 보일것으로 보인다.

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MLS : 202117967

Maintenance Fee : $1,637.00/Month

Property Tax : $427/Month(2021 Investor Rate)

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Buyers and buyers’ agents to verify and do their own due diligence.

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하와이 부동산 고급콘도, 신규분양정보

하와이 부동산 시장은 2012년 부터 지속적인 가격 상승이 지속 되었으며, 2018년 4.6% 의 상승을 보였던 단독 주택 시장은 2019년에 들어서 0.1% 감소, 2018년에 3.7%를 보였던 콘도 마켓은 2019년에 1.2% 증가폭에 머물렀다. 이와 같은 통계로 봐서 하와이 부동산 시장은 미국 본토의 부동산 시장과 큰 차이 없이 이제 상승세가 멈추고 완만하고 안정된 부동산 싸이클을 시작 한것으로 볼수 있다. 하와이 부동산의 가격 상승이 두드러지게 나타나기 시작했던 2012년도의 단독주택 중간 매매 가격은 $620,000, 콘도 중간 매매 가격은 $317,500 이였으나, 2019년에는 주택 중간 매매 가격이 $789,000, 콘도가 $425,000로서 지난 7년 사이에 주택은 27.26%, 콘도는 33.86% 상승한것으로 나타나고 있다. 가장 최근의 통계인 2019년 12월의 매매 현황을 보면, 주택 중간 가격은 $820,000로 최고치를 기록하였고 매매 건수도 1년전 같은 기간에 비해 19.3%나 올랐으며, 콘도는 매매 건수는 2.7% 하락하였으나 가격은 무려 6.8% 증가 하인것 나타났다. 하와이 부동산 시장은 꾸준한 관광 산업의 활황 (2018년에 전년 대비 5.7% 증가)과 낮은 실업율 (2.7%-2.8%), 그리고 오아후 서쪽 카폴레이에서 알라모아나 까지 연결되는 신규 전철 프로젝트와 연계되어 High Density Land Use 를 장려하고 있는 신 도시계획에 힘입어 2020년에도 지속적인 안정적 성장을 할것으로 전망된다. 하와이의 기존 콘도의 계속되는 노후화로 인해 상 하수도과 교체, 부식된 콘크리트 부식등의 수리가 필요한 곳이 많은데 현제 오너 협회에서 갖고 있는 예비비가 부족하여 각자 오너들이 내야하는 (보통 $30,000 에서 $40,000) Special Assessment를 통하여 기금을 충당하는 콘도가 점차 증가하는 추세이다. 하와이의 기존 콘도들이 대부분 1960년대 말에서 1970년대에 지어졌기 때문에 건물의 노후화는 어쩔수 없는 현상이며 이에 따라 새로 건설되고 있는 신규 콘도에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 형편이다. 하와이는 전통적으로 캐나다, 일본, 한국등에서 오는 외국인 바이어가 하와이 부동산 시장의 큰 부분을 차지하고 있어 미국 부동산 시장의 싸이클과는 다소 차이가 나는 양상을 보이는 곳이다. 2016년부터 시작된 중국인 바이어들의 합류도 큰 힘으로 작용했으나 2019년에는 미국과의 무역 마찰로 인한 중국의 해외 부동산 구매 억제 정책으로 인해 주춤한 편이었으나, 미 중국간의 무역 협정이 점차적으로 이루어지는것으로 보아, 머지 않아 중국 바이어들의 행열이 다시 시작될것으로 전망된다. 하와이 부동산 시장에 적지 않은 영향을 주는 주택 융자 금리 (Mortgage interest rate)도 2018년 오르는 듯 하였으나 2019년 말 부터 다시 낮아지기 시작하여, 2020년 1월 현재 30년 고정 몰기지 금리는 3.5%로서 바이어들에게 부동산 구입을 생각하게 만드는 좋은 인쎈티브가 되고 있다. 홈 페이지에서도 언급한것 처럼 현재 호놀루루에서 개발되고 있는 Ward Village 프로젝트는 66 에이커의 땅에 16개의 신규 콘도를 건설한 예정으로 현재 7번째 콘도인 Victoria Place 를 분양중에 있으며 하와이 부동산 시장의 신규 콘도 마켓을 이끌고 있다. 높은 가격에도 불구 하고 Victoria Place 의 경우 분양 시작 1주일만에 전체 유닛중 50%가 분양되었으며, 현재 오너로서 렌트를 주지 못하고 직접 살아야 하는 (Owner Occupant Units)도 곧 분양이 시작될 예정이다. 이 외에도 현재 분양중인 Azure Ala Moana와 Sky Ala Moana도 로칼 바이어뿐 아니라 한국에서 오는 바이어들이 많은 관심을 갖고 있는 곳이기도 하다. 하와이의 콘도 대부분이 1969년도에 개항한 호눌루루 국제 공항과 더불어 시작된 관광산업의 붐으로 대부분 1960년대 말에서 1970년대 초에 건설되었기 때문에 새 콘도에 대한 수요는 아직도 많은 것으로 파악되고 있으며 2020년대의 하와이 부동산 시장을 선도할것으로 예상된다. 뜨거운 하와이 부동산….버블인가 정상인가? (2019년 1월 뉴저지 “하와이 부동산 세미나”) 부동산 가격이 가장 정점에 올랐을 때 부동산을 구입하려는 바이어는 이 세상에 아무도 없을것이다. 그렇다고해서 언제가 부동산 싸이클의 가장 높은 꼭지점이 될지 알려줄수 있는 크리스탈 볼이 없다는것이 항상 아쉬운 점이다. 한국에서는 부동산 투기라는 단어가 많이 들리지만 미국에서는 투기라는 말을 듣기가 매우 어렵다. 대신 부동산 투자라는 말을 한다. 그많큼 미국의 부동산 시장이 안정적이고 건강하다는 뜻이다. 하와이 부동산 시장 싸이클은 아래 그래프에서 보듯이 2000년에 있었던 Japan Bubble( 일본인들에 의해 붐을 이루었던 하와이 부동산 붐이 꺼지면서 공급 과잉으로 인한 갑작스런 가격 하락)과 , 미국의 부동산 시장을 한바탕 흔들어 놨던 2006년 말의 Sub Prime 사태로 인해 빚어졌던 Market Crash 이외에는 지금까지 외부 셰력에 의한 갑작스런 부동산 시장의 변화는 없었으며 꾸준한 성장세를 지속하여 왔다. 오아후 부동산 매매 가격과 매매 건수 비교표를 보면 부동산 시장이 가장 심한 침체기에 있을때에는 매매 가격과 매매 건수 모두가 하락한다는것을 알수 있다. 단독 주택 시장의 경우 매매 건수는 낮아 지면서 가격은 계속 오르는 State 3 의 현상이 2005년 부터 나타나기 시작했으며, 2008년과 2009년에는 가격과 매매가 모두 하락하는 Stage 4 를 보였다. 다행이 연방정부의 부동산 정책 개입과 부실 융자 회사의 합병등으로 인해 2012년 부터는 회복세로 돌아 섰으며, 그 이후로 2017년 현재까지 오아후 부동산 시장은 안정적으로 오름세를 계속하고 있다. 그렇다면 현재의 오아후 부동산 시장은 버블인가? 흥미 있는 사실은 아래의 도표에서 보듯이 부동산 시장이 커다란 침체기에 들어서기 전에 매매 가격이 비 이상적으로 오른 것을 볼수 있다. 바이어의 소득과 신용을 확인 하지 않으면서도 주택 가격의 100%까지 융자 해주는 Sub Prime Mortgage 가 2004년 부터 본격적으로 나오고, 몰기지 지불 능력이 없는 많은 바이어들이 부동산 구매를 하면서 매물 갑작스런 매물 부족 현상을 초래하였으며, 이에 따라 급변한 가격 상승의 버블이 생긴것이다. 하와이의 부동산 시장의 건전성을 알려면 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 하와이 경제의 몇몇 Index를 보는것이 중요하다. 하와이 제 1 산업인 관광객 수와 실업율을 보면, 관광객 수는 2010년 이후부터 지속적인 증가세를 보이고 있으며 하와이 주의 실업율은 약 2.5%로서 미 전국 실업율인 4.2%에 비해 현저히 낮은 편이다. 또한 최근 몇년간 2004년과 2005년과 같은 가격의 갑작스런 폭등을 보인 해가 없어 하와이 부동산 시장은 매우 안정적이라 할수 있다. 2018년의 하와이 부동산 시장은 1)부족한 매물현상 (특히 단독 주택), 2) 아직도 4% 이하를 유지하는 낮은 몰기지 이자, 3) 이제 성인이 되는 밀레니엄 세대들의 부동산 구입, 4) 전반적인 미국 경제의 안정과 소득 증가에 힘입어 완만한 상승세를 유지할것으로 보인다. 또한 알라모아나 부근의 타운내 새로 지어지는 콘도 분양이 시작 되면, 새 콘도를 기다리는 바이어들이 매우 큰 반응을 보일것으로 보인다.

코로나19에 청정 ‘하와이 콘도’ 주워담는 신흥부자들

하와이 주 오아후 와이키키해변(사진=하나투어) # 지난해 연간 매출 5000억원을 훌쩍넘긴 국내 굴지의 한 제약사 오너인 30대 A씨.겨울마다 하와이 최고급 비치하우스를 빌려 휴가를 즐기던 그는 최근 일명 오바마 비치(해변)로 알려진 하와이주 오아후섬 카일루아 해변 인근에 위치한 고급 콘도를 약 50억원에 매입했다.미국 국적을 가진 친인척을 통해서다.본디 그는 하와이 주에서 가장 유명한 호놀룰루나 와이키키 해변 콘도를 사들이려 했지만, 카일루아 해변으로 올해 생각을 고쳐먹었다.코로나19가 전세계적으로 대유행하면서 인파가 몰리는 와이키키가 눈에 들어오지 않았던 것.오히려 ‘오바마가 사랑한 휴양지’로 짙은 파란빛 바닷빛와 파도 마저 잔잔하고 한적한 풍경이 일품인 카일루아 해변에 마음을 빼앗겼다. 높은 명성과는 달리 오바마 비치는 한국인을 찾아보기 힘들정도로 인적이 드물었다.그는 “코로나19사태에 공기마저 답답한 서울에서 계속 사는 건 불행한 일이다. 최대한 인파가 드문 휴양지형 콘도를 찾았다. 둘러본 결과, 카일루아가 가장 최고였다”고 전했다.# 국내외에서 이름이 알려진 유명 게임회사를 소유한 50대 B씨. 그 역시 올해 하와이 주에 있는 해변가 최고급 비치하우스를 30억원에 구입했다.제2의 코로나19사 태가 닥쳐오더라도 태평양의 중심부에 위치한 하와이는 전염병 청정지역으로 이름을 올릴 가능성이 높다고 판단했기 때문. 천혜의 자연환경은 물론 골프를 비롯해 윈드서핑, 스노클링 등 다양한 레저와 스포츠 즐기기는 덤이다.무엇보다 그가 매입한 콘도가 해변과 맞닿아 있다는 점도 마음에 든다. 일렁이는 파도를 눈앞에서 즐길 수 있고, 물놀이 이후 바로 콘도를 야외 바비큐 파티장으로 활용할 수 있어서다.국내 신흥부자들이 지상 최후의 낙원으로 불리는 하와이 주(제도) 최고급 콘도를 사들이고 있다. 적게는 30억원부터 200억원을 호가하는 고급 비치하우스도 서슴없이 매입하는 것으로 알려졌다.게임 IT 솔루션 인공지능 바이오 제약 등 신사업으로 벌어들인 자산으로 미국인들도 가장 가고싶어한다는 휴양지인 하와이의 고급 주택을 쓸어담고 있는 것이다.초고액 자산가나 기업인들이 하와이 콘도를 선택한 이유는 이렇다.한남 이태원 청담 유엔빌리지 등 국내 고급 주택시장에서도 부동산 자산을 불릴 수 있는데다 고급 주거 스타일도 즐길 수 있지만, 부족한 게 있다. 글로벌 도시로 거듭난 서울은 빌딩숲으로 공기가 탁하고 코로나19 등 전염병에 취약해 맘 편히 살아가기가 점점 어려워지고 있다는 것이다.실제 하와이 콘도를 매집하는 큰손들은 하와이 주 오아후에서도 원주민들 정도에게만 알려진 외진 해변을 비롯해 마우이, 몰로카이섬 등 인적이 드문 오지 휴양지 주택을 더 선호하는 것으로 알려졌다.최근 하와이 부동산 가격이 하락세를 타고 있는 점도 영향을 끼친 것으로 보인다. 코로나19사태가 펜데믹(대유행) 수준으로 올라가면서 천정부지로 오르던 하와이 주택 임대가격은 물론 콘도 가격도 약세를 면치 못하며 국내 큰손들의 부동산 쇼핑 먹잇감이 되고 있다.지난 5월 기준 하와이 주 오아후 섬 내의 주택 매매 거래 건은 약 22% 감소한 반면, 콘도 매매 건수는 무려 50% 이상 급락한 것으로 드러났다.최근 호놀룰루 부동산 위원회(The Honolulu Board of Realtors)가 공개한 자료에 따르면, 오아후 섬의 콘도 거래량은 지난달 기준 약 51% 감소한 것으로 나타났다. 지난해 같은 시기 콘도 거래량이 520건 이었던 반면 올해 5월은 254건에 그쳤다. 그 가운데 약 100만 달러 이상의 고급 콘도의 거래량은 무려 85% 이상 급감했다.이같이 가격이 폭락하자 현금을 쥐고 있던 국내 현금 부자들이 때를 놓치지 않고 콘도를 쓸어담고 있는 셈이다.연예인들도 가세하고 있다. 배우 송중기가 가장 대표적이다. 한 매체에 따르면 송중기가 지난해 12월 228만 달러(약 27억 7000만원)에 달하는 하와이 고가의 콘도를 휴식 용도로 매입했다고 보도했다.송중기는 하와이 호놀루루의 에이러 모아나 비치 지역의 콘도를 매입한 것으로 전해졌다. 에이러 모아나 비치는 와이키키 해변과 인접해있는 지역으로 고가의 콘도와 고급 빌딩들이 밀집해있는 지역이다.송중기가 매입한 콘도는 2006년 완공된 40층 규모의 인텔리전트 빌딩 내에 위치해 있다. 송중기는 하와이 바다가 한눈에 펼쳐져 보이는 고층을 매입했다. 빌딩은 철저한 보안과 사생활 보호로 유명해 송중기가 휴식처로 활용하기에 최상의 구조로 알려졌다. 소속사 하이스토리디앤씨 측은 “사생활이기 때문에 확인이 어렵다”는 입장을 밝혔다.이외에도 배용준 박수진 부부가 신혼생활로, 핑클 출신의 이진이 결혼식 현장으로 하와이가 등장하는 등 유명인들의 하와이 사랑도 알려지고 있다.고급 마케팅을 전문으로하는 럭셔리 홈갤러리 성기영 대표는 “벤츠나 BMW 등 외제차는 중고차인 경우 1000만원으로도 얼마든지 구입할 수 있다. 외제차를 탄다고 부자 소리를 들을 수 있는것이 아니라는 의미다. 반면 주택이나 콘도는 자산이 충분하지 않으면 절대 구입할 수 없다. 최근엔 자산가들을 중심으로 코로나19 사태 이후로 청정지역에 대한 수요가 늘고 있다. 하와이도 그중 하나의 케이스가 되고 있다. 특히 인적이 드문 곳을 선호한다는 게 특징”이라고 말했다.김성배 기자 ksb@

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