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테라펀딩 투자 후 알아보는 장단점
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큰 개미가 되어보자
테라펀딩 투자 후 알아보는 장단점 본문
TOSS 테라 펀딩 부동산 투자 장점 / 단점 비추천 이유!
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테라 펀딩 단점
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토스 부동산 소액투자 후기 & 장점 단점
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P2P대출 투자(크라우드펀딩) 장단점 분석 – 세율 0% 만드는 방법 공개
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P2P대출 투자(크라우드펀딩) 장단점 분석 – 세율 0% 만드는 방법 공개
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테라펀딩 투자 후 알아보는 장단점
나는 현재 테라펀딩과 8퍼센트, 약간의 주식을 하고 있다.
오늘은 7월과 8월에 시작한 테라펀딩 투자이후 장단점을 좀더 상세하게 써보려고 한다.
테라펀딩은 현재 자신들이 P2P금융 업계 1위라고 홍보하며, 상당히 큰 금액들을 모집하고 있다.
이처럼 상환할 금액이 보통 기본적으로 억단위이다.
그러나 실제로 투자를 하기위해 시도해본사람이라면 알겠지만 등급이 괜찮은편인 B등급대에 대출상품은 보통 투자가 시작되고
빠르면 1시간 늦어도 3시간이면 펀딩이 마무리 된다.
직접 투자를 해봤고 월급의 상당부분을 투자한 나로서 그 이유를 생각해보면 몇가지가 떠오른다.
1. 다른 펀딩대출상품과 다르게 안전한편이다.
펀딩상품들이 일반 1금융권 은행들의 적금같은 상품에 비해 수익률이 좋은 편인 이유 중 하나는 원금을 상실할 가능성이 높다는 것이다.
실제로 1금융권 적금은 사실상 원금을 상실할 수 없다. 만약 은행이 망해서 돈을 돌려주지 못한다고 해도 나라에서 1금융권 은행을 망하게만
내버려두지 않을 것이다. 시간이 걸리겠지만 기본적으로 5천만원은 돌려받을 수 있고, 나라에서도 1금융권은행이 파산하는 꼴을 보고만 있지는 않을것이다. 하지만 8퍼센트,렌딧 등 신용대출 상품이 있는 펀딩들은 다르다. 오로지 대출을 받는 사람의 신용만을 믿고 빌려주기 때문에
당연히 연체도 있을 것이고 완납을 포기하는 경우도 생길것이다. 그 위험도에 따라서 이자가 높아지기 때문에 이자가 높다고 좋은 것만은 아니다. 하지만 테라펀딩은 위에 렌딧,8퍼센트에 비해 나름 안전하다. 부동산은 우리나라국민들이 가장 좋아하는 투자방법 중 하나이다.
다만 기존에는 매우 큰 돈이 필요해서 나같은 일반 회사원은 절대 불가능한 수준이였다. 그러나 테라펀딩으로 그것이 가능하게 된것이다.
테라펀딩은 현재 대출자가 문제가 생겨서 이자와 원금을 갚지 못할 경우 추심을 하여 부동산을 경매처리하여 원금을 갚게 하고 있다.
또한 1순위 위주의 상품들로 꾸려서 대출을 해주는 사람들에게 안정감을 주고 있다. (공지사항에 2순위까지 등록한다고 써있지만 아직은 없다) 100%는 아닐지라도 상당히 높은 확률로 부도가 날 경우 원금을 받을 수 있다. 하지만 그 위험도에 비해 표시되는 이자는 10%이상으로
상당히 높은 편에 속한다.
2. 투자 기간이 짧은 경우가 많다.
펀딩상품들을 고르는 방법 중 가장 중요한 부분이라고 생각되는 부분이다.
제 아무리 신용도가 높고 안전하다고 생각한 상품이라도 방심할 경우 연체가 될 수 있다. 또한 여유자금이라면 가슴이 아프지만 그래도 괜찮지만 여유자금이 아닌 돈으로 투자를 했는데 연체가 되면 정말 온몸이 찢어질 것이다. 이런 연체들은 기간이 길수록 당연하게도 발생할 가능성이 높아진다. 누가 알겠는가 1년뒤에 무슨 일이 일어날지 하지만 테라펀딩은 대체적으로 투자기간에 7~10개월정도로 굉장히 짧은 편에 속한다. 나는 이 부분에도 큰 장점이라 점수를 높게 준 편이다.
3. 테라펀딩 자체적으로도 일을 잘하는 모습을 보여준다.
테라펀딩 홈페이지에 들어가서 상품들을 보다보면 느낄 수 있는 부분인거 같다.(광고 아니다 광고주님 광고좀 주세요)
일단 상환 중 상품들을 확인해보면 부동산 건물들이 얼마나 지어져있는지 일정기간마다 올라오고 있다.
또한 부동산관련 전문가 변호사를 선임하여 매번 법적으로 문제가 있는지 없는지를 판단하여 평가를 올려준다.
또 상환을 어떻게 할 것인지 테라펀딩에서 이 사람에게 왜 투자하는 지에 대한 설명이 상당히 자세하게 나와있다.
그리고 생각보다 깐깐하다. 그 사람에게 신용등급을 사측에서 자체적으로 매기는데 그등급은 상당히 짜게 주는 편이며 내가 보기엔
별 다른 문제가 없어보이지만 신용등급은 C등급이다. 이처럼 테라펀딩 자체적으로 투자자들에게 상당히 많은 정보를 주려고 노력하는 모습이 보이는 편이며 이러한 이유로 나는 역시 높은 점수를 준거같다.
위에 내용만을 읽다보면 “어 왜 내가 이런 곳에 투자를 하지 않는거지?”라고 생각할 수 있다. 당연하다 왜냐면 장점만을 이야기 했으니까
이제 단점을 이야기 해보겠다.
1. 안전하다고 해도 위험성이 없지 않다.
연체율
약정된 상환이 일부 혹은 전부 지연되기 시작해 30일 이상, 90일 미만 경과한 대출
연체율 = 연체잔여원금 / 대출잔여원금
(P2P금융협회 기준)
부실률 약정된 상환이 일부 혹은 전부 지연되기 시작해 90일 이상 경과한 대출 부실률 = 부실잔여원금 / 총누적취급액 (P2P금융협회 기준) 현재 테라펀딩에서는 부실률은 0%이다. 즉 90일 이상 이자에 대해 연체는 없다는 것이다. 하지만 연체는 분명히 있다. 연체률은 2.39%이다. 100번을 투자하면 2개정도는 연체를 할 수 있는 상품이라는 것이다. 2.39%라고 생각해보면 별게 아닐수 있지만 생각보다 작지만은 않은 돈이다. 이 연체가 길어져서 만약 부도가 나고 원금과 이자를 못받는 상황이 된다고 생각해보자 10만원씩 100번을 투자하여 천만원을 투자하였는데 20만원+이자가 날라가 버린것이다. 투자자가 과연 이 금액이 날라가고도 다시 투자를 할까? 아직은 부실률은 0%이다. 즉 연체를 하긴 했지만 결국엔 다 갚아냈다는 뜻이기도 하다. 하지만 주식과 같이 이처럼 위험성있는 투자를 하려면 생각보다 용기가 필요하다. 그런 용기가 없다면 마음 편하게 공기업 채권이나 적금,예금을 하도록 하자
2. 보여지는 이자는 10%로 상당히 높은 편이지만 실 이자는 그정도는 아니다.
가끔 페북이나 구글에서 광고로 테라펀딩광고가 나오곤 한다. 그때마다 나오는 이야기는 고수익을 낼수 있다라는 광고일 것이다. 사실 저금리시대에 예금과 적금에 비해 정말 엄청나게 높은 편의 이자를 주기는 준다. 하지만 10~13%이자는 절대 받을 수 없다. 일단 세금을 알아보도록 하자 .
읽어보면 알겠지만 결국 투자수익금인 원금을 제외한 이자에서 27.5%라는 세금을 떼가고 있다. (물론 나라에서 떼 간다) 나라에서 떼가는 세금이라 사실 테라펀딩에만 뭐라고 할 수는 없다. 법이 그렇다는데.. 하지만 이렇게만 떼간다면
8%중반대의 굉장히 고수익을 얻을 수 있다. 근데 생각해보면 그럼 테라펀딩은 뭐먹고 사나?? 그래서 테라펀딩에서는 투자자들에게
펀딩이 마무리되고 이자를 다 받고 원금을 받을 때 수수료를 가져간다. 그 수수료는 원금 * 투자기간 * 1.2% / 365로 계산된다. 즉 이자율 12% 의 10만원짜리 상품의 투자기간이 12개월이면 100,000*365*0.012/365가 되는 것이다. 수수료는 1200원이다. 에게 겨우 1200원? 할 수 있지만 받을 수 있는 이자는 12000* 0.725 – 1200 = 7500원이 된다. 즉 12%의 이자율이 원금을 다 받고 확인해보면 7.5%의 이자로 줄어든다는 것이다. 물론 카카오뱅크 기준 12개월 적금 이자는 2.2%이다. 무려 5.3%가 높지만 과연 위험도에 비해 높은 이자일지는 개인이 느끼는데에 차이가 있는것은 분명하다!
3. 장점이지만 최대의 단점
펀딩이 유행하고 있다(내가 듣기론) 이유는 당연히 저금리시대에 높은 금리를 받을 수 있어서 일 것이다. 그래서 그런지 인기가 좋은 테라펀딩의 상품들은 상당히 빠르게 소진된다. 정말 좋은 상품은 10분이면 펀딩이 종료된다. 또한 투자를 받기를 원하는 사람이 있어야 투자를 할 수 있다. 이 뜻은 그만큼 인기가 높아서 투자가 많기에 1위사이트지만 그만큼 정해진 시간 매일 매시 정각에 홈페이지에 들어가서 투자를 대기해야 한다는 것이다. (보통 평일 오전 10시,오후3시)
신용등급이 A3에 이자율 11.7% 투자기간 10개월 신용등급도 높고 이자도 높고 투자기간은 12개월이 되지않는 정말 좋은 상품이다. 10시에 투자가 시작되어 10시3분인 지금 투자가 끝나버렸다. 나는 이 포스팅을 준비하느라 겨우 3분정도 지각을 했는데 종료되버린 것이다. 정말 테라펀딩의 인기는 엄청나다. 7억을 644명이 투자했다면 평균 109만원 정도이다. 어디가서 110만원으로 부동산을 투자하겠는가 눈이 빠르고 손이 빠른 젊은 사람들이 유리한 투자인건 확실하다고 생각된다. 이게 장점이 될지 단점이 될지 역시 개인이 판단할 문제지만 나는 이러한 부분은 단점이라고 생각됐다.
이렇게 테라펀딩의 장점과 단점을 내 주관적인 입장에서 판단해봤다. 사실 다른 사람들도 이렇게 느낄 것이다(아마도) 그니까 공감이 됐다면 하트좀 눌러주세요 댓글도 달아주시고.. 물론 나는 광고료를 1원도 받지 않았기 때문에 투자를 해라! 이런 목적으로 포스팅하지 않았다. 하지만 분명히 장점,단점이 뚜렷한 펀딩사이트이며 적은돈으로 투자를 해보고 판단하는 것도 나쁘지 않다고 생각된다.
만약 내 글을 보고 투자를 결심했다면 추천인 아이디에 V5T3ZK를 입력해주기 바란다. 입력하고 투자를 한다면 나에게도 2천원,추천받은 사람도 2천원을 리워드 받을 수 있다. 물론 투자를 해서 보는 손해는 내책임이 아님을 알고 자신이 판단하여 투자하길 바란다!
혹시나 내가 계산한 방법이 틀렸거나 의문이 있다면 댓글로 알려주길 바랍니다. 마지막으로 저작권 관련 문제가 있다면 바로 삭제 또는 수정할테니 알려주시기 바랍니다
8퍼센트에 투자해보자 : http://93biggestants.tistory.com/14
테라펀딩에 투자해보자 : http://93biggestants.tistory.com/15 [8월]테라펀딩 투자 후기 및 상황 : http://93biggestants.tistory.com/10 [8월]8퍼센트 1차 투자 후기 및 상황 : http://93biggestants.tistory.com/11 8퍼센트&테라펀딩에 투자시작 : http://93biggestants.tistory.com/9
TOSS 테라 펀딩 부동산 투자 장점 / 단점 비추천 이유!
728×90
https://toss.im/
우리나라에 간편결제서비스를 상용화시킨 기업을 묻는다면 단연 토스(https://toss.im) 라고 할 수 있을 것이다. 초창기에 토스가 나왔을 때만해도 나를 비롯한 주위 사람들은 ‘이게 믿을만 한거야?’, 혹은 ‘이게 그래서 뭔데?’ 등의 부정적인 반응을 내놓고는 했었다. 그렇지만 간편결제의 편리함에 – 5글자의 비밀번호 혹은 지문만 가져다 되면 되는 결제시스템-
점점 많은 사람들이 토스를 사용하기 시작했다. 그렇게 우리 일상에서 어느샌가 “토스할게~” 가 자연스레 흘러나왔다.
그런 토스도 카카오페이, 네이버페이 등 수많은 간편결제 시장들에 대응을 해야만 했고, 이 분야에 대해 아무것도 모르는 내가 봤을때는 ‘어떻게 살아남을지’ 궁금하지 않을 수 없었다. 우선 이 글에서는 토스의 여러가지 서비스들을 소개 한후 이 포스팅에서 다룰 부동산 간편투자에 대해 집중적으로 논해 보겠다.
가장 기본이 되는 송금기능을 제외하고
1. 더치페이
2. 자동이체
3. 사진 송금
4. ATM 현금찾기
5. 송금지원금 (홍보의 목적)
많은 사람들이 사용하는
1.신용관리(및 조회)
주로 다룰 투자 파트에서는
1.부동산 소액투자 (이 글에서 다룰 내용)
2.펀드 소액투자
3.해외 주식투자
4.P2P 분산투자가 있다.
주식 과 펀드를 제외한 대표적인 두가지 투자 상품들.
토스는 이 수많은 기능들을 어느날 부터 하나하나 늘리기 시작해서 이제는 체크카드까지 발급하는 전천후 금융앱이 되어버렸다. 오늘은 그 중 소액이나마 투자를 해보았던 “부동산 소액투자”에 대해 다루려고 한다. 우선 토스에서 제공하는 부동산 투자는 실제로 테라펀딩( https://www.terafunding.com/)에서 운용하는 것으로 알고있다.
위 사진을 참고하면 알 수 있듯, 기본적 구조는 건물을 짓고자 하는 사람이 테라펀딩에 대출금 모집을 위탁하고 테라펀딩은 다시 토스이용자들의 돈을 받아 건물주에게 주는 방식이다. 투자가 이루어진 다음 달 부터 한 달에 한 번씩 일정 수익률 (대체로 10퍼센트 언저리)에 해당하는 금액이 납입된다는 점에서 지속적인 자금원을 원하는 사람에게 적합하다.
기본적으로 부동산에 투자하는 것이기 때문에 일반적인 주식보다는 안전하다고 할 수 있다. 또한 홈페이지에서 말하듯 미수금이 전혀 없었다.( 이 말이 곧 제 때에 돈을 돌려준 다는 뜻은 아니다.)는 점이 장점이다.
다만 건물을 짓고 그 금액을 회수해야만 투자자들에게 돈이 들어오는 것이기 때문에 어플에서 표시되는 기간을 잘 체크해야한다. 개인적으로는 이익율 보다도 그 기간이 중요하다고 생각한다. 그렇지만 그 기간에 대한 고민이 무색 해질정도로 , 연체없이 돈을 받을 확률이 매우 낮다 는 것을 경험하고는 이 글을 쓰게 되었다.
시험삼아 10만원씩 총 30만원을 투자한 모습. 그 중 맨 마지막 상품(현재 기준 4개월이나 연체되었다)
위 사진에서 볼 수 있듯이 총 상환 중인 투자상품을 제외하고는 원금회수가 처음에 고시된 날짜에 이루어진 상품이 단 하나도 없다.(상환 중인 상품 제외하고 두 가지가 다 상환지연에 연체이니. . )
따라서 토스(테라)부동산 펀딩 투자는 다음과 같은 사람은 적합하지 않다.
1. 1년 이상 돈을 묶어놓을 여력이 없는 사람
2. 최소 100만원 단위 이상을 굴리지 않을 사람(최대한도가 1000만원이라, 한 번에 넣을 때 많이 넣고 묻어놓는 방식의 투자가 적합하다.)
3. 시간계획을 꼭 지켜서 투자를 해야하는 사람(상술했듯, 연체에 대한 대책이 전혀 없다시피한 플랫폼이기에 계획을 세워놓고 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다.)
투자의 리스크야 늘 있는 법이니, 이 플랫폼 자체를 욕할 생각은 없다. 나는 단순히 호기심에 소액을 넣어봐서 이러한 결과를 얻어 공유하는 것 뿐이고 만약 돈을 오랫동안 묻어두고 싶다면 충분히 추천할 만한 상품이라고 생각된다.
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위험성 높은 P2P 거래… 높은 이윤 건 ‘테라 펀딩’ 투자자들 ‘소송전’ 예고
#군포시에 거주하는 A(35)씨는 지난해 P2P 업체 중 하나인 테라펀딩의 투자 상품에 10만 원을 투자했다. A씨가 투자한 상품은 제주도 서귀포시에 위치한 단독주택 건축자금에 투자하는 것으로 연이율 11%를 받는 것으로 설계돼 있다. 원래대로라면 지난해 12월 모든 투자 금액을 받아야 했지만 8개월째 되는 지금까지도 투자금을 받지 못하고 있다.
P2P 대출 영업 구조를 도식화한 것. P2P 업체들은 온라인상에서 차입자와 투자자를 연결하는 중간 역할을 하며 수익을 얻고 있다. 그동안 P2P 업체의 진입요건이나 준수사항 등을 규정한 법령이 없었지만 지난해 ‘온라인투자연계금융업법’이 제정돼 이달 말 시행을 앞두고 있다. 감형욱기자 그래픽=연합뉴스
A씨와 같은 상품에 투자한 투자자들은 수개월째 투자금을 받지 못해 불만을 토로하고 있다. 투자자들은 테라펀딩이 단독주택 건축 절차 진행에 문제가 있었음에도 이를 투자자들에게 상세하게 자세히 알리지 않고 투자금을 모집했다며 문제를 제기하고 있다.
4일 테라펀딩에 따르면 테라펀딩은 투자자들로부터 투자금을 모아 제주도 서귀포시 안덕면 사계리 인근에 단독주택 18가구를 짓는 건축 공사 자금에 대한 투자상품을 운영 중이다. 그러나 건축물에 대한 사용승인이 이뤄지지 못하면서 투자자들에게 투자금을 돌려주지 못하고 있다. 해당 공사는 대지면적 6천264㎡ 규모에 단독주택 17세대와 근린생활시설 1호를 짓는 것으로 2016년 7월 건축 허가를 받았다.
테라펀딩은 P2P 업체다. P2P 업체는 온라인을 통해 개인 간의 금융거래를 연결해 이익을 얻는다. 온라인을 통해 모든 대출 과정을 자동화하기 때문에 지점 운영비용, 인건비, 대출 영업비용 등의 불필요한 경비 지출이 없는 것이 특징이다. 최근 P2P 업체들이 소속된 ‘한국P2P금융협회’가 만들어지는 등 P2P금융은 시장에서 새롭게 떠오르고 있다.
A씨가 투자한 투자상품의 경우도 단독주택 건설자금에 쓰일 투자금을 모집해 투자자들에게 높은 이율을 돌려주는 서비스다. 시중 은행의 정기예금 금리보다 훨씬 높은 이율이라 많은 수익을 가져갈 수 있다는 점이 투자자들의 구미를 당기고 있다.
투자자들은 단독주택 건축 사업이 정상적으로 마무리가 돼야 투자금을 받을 수 있는 상황인데 건축물에 대한 사용승인이 번번이 나지 않고 있어 이 부분에 대해 문제를 제기하고 있다.
실제 차주(사업자)는 지난해 3월 제주도에 건축물에 대한 허가변경을 신청했지만, 건축심의위원회는 단독주택이 삼방산 부근이라 전체적인 경관을 고려해야 한다는 이유로 2층 이하로 지으라며 재심의 결정을 내렸다. 투자자들은 테라펀딩이 이같은 사실을 인지하고 있었음에도 투자 유치 시 ‘허가변경 진행 중’이라고만 언급하며 재심의 결과에 대한 상세 내용을 알리지 않았다고 주장하고 있다. 결국, 투자 상품에 대한 위험성을 충분히 투자자들에게 고지하지 않았다는 것이 투자자들의 생각이다.
지난 1월과 5월에도 차주가 허가변경을 신청했지만 동일한 이유로 건축심의위원회에서 재심의 결정이 나와 여전히 단독주택에 대한 사용승인은 이뤄지지 못하고 있다.
A씨는 “저같이 소액을 투자한 사람도 있겠지만 고액을 투자한 사람들도 분명 있을 것”이라며 “저금리 시대에 서민들이 어떻게든 가계 자금을 늘려보기 위해 투자를 한 것인데 투자금을 받고 있지 못하고 있어 많은 사람들이 고통받고 있다”고 말했다. A씨에 따르면 투자자들은 테라펀딩을 상대로 소송을 진행할 것으로 알려졌다.
테라펀딩 측은 건축심의위원회가 내린 ‘재심의’ 결정은 문제점을 보완해 다시 신청하라는 개념이기 때문에 ‘허가변경 진행 중’이라는 표현에 문제가 없다는 입장이다. 당시 차주가 허가변경 승인을 받기 위한 노력을 계속하고 있었던 상황이었기 때문에 ‘허가변경 진행 중’이라는 말이 맞다는 것이다.
테라펀딩 관계자는 “저희가 지자체에 가서 허가변경을 내 달라고 하는 것은 업무영역을 벗어나는 것”이라며 “건축주나 연대보증인을 압박하는 것 말고는 현실적으로 할 수 있는 방법이 없다”고 말했다. 관계자는 이어 “아직까지는 차주가 심의위원들을 만나서 설득을 하고 있는 등 사업 진행을 위해 노력하고 있다”고 덧붙였다.
◇금융위, “P2P 거래는 위험성 높은 투자 상품이라 신중하게 투자해야”=P2P 금융은 원금 손실 위험을 안고 있는 투자 상품이다. A씨가 투자한 상품처럼 사업 진행이 잘 되지 않으면 그 피해는 오롯이 투자자들이 입을 수 밖에 없다.
P2P 거래와 관련된 제도들은 이제 막 갖춰지기 시작하고 있다. ‘온라인투자연계금융업법’이 지난해 제정돼 이달 말 시행을 앞두고 있다. 이 법에는 P2P 업체의 영업행위, 진입 요건, 준수사항 등이 명시돼 있다.
금융위원회는 법 시행을 앞두고 지난달 20일 P2P 대출 준수사항 개정안도 사전예고했다. 개정안에는 특정 투자자를 부당하게 우대하고 차별하는 행위를 금지하고 대출채권이나 원리금수취권 등의 자산을 담보로 하는 고위험 투자상품의 취급을 제한하는 내용이 담겼다. 또 P2P 업체에서 투자 관련 정보를 확인하고 투자할 것을 권고하고 다른 플랫폼을 통한 투자자 모집행위를 금지하는 내용도 포함됐다.
금융위원회 관계자는 “P2P 금융은 최근에 법의 영역에 들어온 것으로 사실은 매우 위험한 상품이기 때문에 투자자들한테 유의사항 안내를 계속하고 있다”고 말했다.
김형욱기자
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