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– 사업 부지의 소규모로 인해 기반시설 설치를 위한 면적 확보가 어렵습니다. – 재개발·재건축사업보다 수익성이 떨어져 기존의 조합원 부담금보다 추가적인 부담금이 필요할 수 있습니다.

가로주택정비사업 문제점? 한방에 해결해드립니다 [투미TV]

가로주택정비 사업이란_ 사업조건, 절차, 장점 및 단점 총 정리

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○ 가로주택정비 사업이란

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가로주택정비사업이란

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가로주택정비사업 문제점 및 장점 본문

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가로주택정비사업이란 절차 단점

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Summary of article content: Articles about “묻지도 않고 내집 강제로…” 가로주택사업 곳곳 원성, 무슨일? 면적 1만㎡ 미만의 가로구역에서 기존 건물을 허물고 소규모 아파트를 짓는 가로주택정비사업은 정부가 2018년 각종 사업절차를 간소화한 특례법을 … …
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가로주택정비사업이란

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가로주택정비 사업이란_ 사업조건, 절차, 장점 및 단점 총 정리

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요새 많이 뜨고 있는 부동산 사업으로 생소하지만 자주 듣게 되는 가로주택을 아시나요? 우리나라에는 20년 이상 노후 된 주택 과 건축물들이 60%이상이라고 합니다.

지역에 따라 다르지만 더 많은 곳은 80%로 까지도 볼 수 있다고 하는데요, 보통 이런 건축물들을 재건축 또는 재개발 지역으로 묶어 크게 신규 공급으로 진행했으나 최근에는 소규모로도 가능한 가로주택 재건축 사업에 관심이 기울여지는데요, 가로주택이 무엇인지에 대해 상세하게 안내드립니다.

가로주택사업정비

○ 가로주택정비 사업이란?

재건축·재개발과 달리 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업이라 불립니다.

가로주택정비사업은 전면철거를 전제로 하는 재건축·재개발의 대안으로 2012년부터 시작되어 서울 중랑구(면목동)에서 가로주택정비사업 1호 조합이 나온바가 있습니다.

공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업으로 2017년 2월 가로주택정비 사업의 절차를 간소화하고 공공지원을 확대하는 빈집과 소규모 주택 정비에 관련 특례법이 제정이 되기도 했습니다.

○ 가로주택정비 사업 조건

– 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1㎡ 미만의 가로구역일 것. 단 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 합니다.

– 노후·불량 건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이여야 합니다.

– 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상이여야 합니다.

※ 가로주택정비 사업과 재개발 사업의 차이점

간단하게 생각하면 사업의 규모 차이라고 생각하면 됩니다.

재개발이나 뉴타운은 규모가 크고 사업 기간도 길어서 주민들의 의견을 모으고 단합하기가 많은 시간이 걸리고 쉽지도 않습니다. 그로인해 본격적으로 규제를 완화하고 절차를 간소화하게 하여 정부가 아닌 주민조합 또는 주택공사에서 시행이 가능합니다 .

○ 가로주택정비 사업 장점

– 사업 추진 기간이 짧은게 가장 큰 장점입니다. 대부분의 재개발같은 경우에는 규모가 크기 때문에 협의해야되는 인원도 많고 규제도 까다로우나 가로주택정비는 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 빠르게 진행할 수 있습니다.

– 가로주택정비사업 진행되는 기간은 보통 3~4년 정도 걸린다고 생각하면 됩니다.

(재개발은 대부분 10년정도 소요가 되나, 더 걸리는 경우도 많습니다)

– 일반분양 주택공급으로 주민의 부담을 최소화하고 수용방식이 아닌 기존 주민의 거주를 전제로 하기 때문에 재정착이 가능합니다.

– 기존 주민의 종전의 가치 가치에 따라 3주택까지 공금받을 수 있기 때문에 새 집과 임대수익 확보가 가능합니다.

– 건축 초과이익 환수제나 조합원 거래 금지 같은 규제들이 까다롭지 않고 자유로운편입니다.

– 가로주택정비사업 진행시 융자조건은 총 사업비의 50%까지 융자일로부터 준공 후 6개월까지 활용 이 가능하다고 합니다.

– LH공사 등과 공동시행을 하는 경우엔 70%까지 저금리 융자가 가능하며 상환기간도 10년 까지입니다.

가로주택정비사업

○ 가로주택정비 사업 단점(문제점)

– 사업 부지의 소규모로 인해 기반시설 설치를 위한 면적 확보가 어렵습니다.

(주차면적 확보 및 도로면적 확대)

– 재개발·재건축사업보다 수익성이 떨어져 기존의 조합원 부담금보다 추가적인 부담금이 필요할 수 있습니다.

○ 가로주택정비 사업 절차

조합설립인가(토지등소유자-자치구) → 사업실행계획서 작성 및 제출(사업시행자) → 주민공람 및 의견수렴(자치구) → 관리처분계획 → 착공신고 → 준공/입주 → 청산 및 조합해산

가로주택정비사업

위와 같이 가로주택정비 사업에 대해 자세하게 내용을 확인해봤는데요, 점차 뜨고 잇고 앞으로도 활성화가 될 부동산 사업으로 보고 있으며, 이쪽 분야에 대해 알고싶다면 필수로 알아야 될 정보인거 같습니다.

재건축보다는 시간과 절차가 까다로워 쉽게 접근할 수 있으나 현명한 투자를 위해서는 확실한 정보를 확인 후 진행하는게 좋을 것 같습니다.

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가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격 총정리

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재개발,재건축등 도시정비사업은 대형사업이다보니 절차가 까다롭고 허가가 나기 어려운경우가 있습니다. 이런 상황에서 대형건설사등에서 새로운 먹거리를 개척하고 있는데 그중 하나가 가로주택정비사업입니다. 가로주택정비사업이란 무엇인지,장점과 단점, 조합원 자격과 분담금등에 대해 알아보았습니다.

가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격 총정리

가로주택정비사업이란?

가로주택정비사업이란 기존의 가로를 유지하며 기반시설의 추가부담없이 노후 주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업입니다.

가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격

기존 대규모 정비사업에 의한 지역 커뮤니티 저해와 인허가로 인한 사업지연등에 대한 문제를 해결하기 위한 대안으로 등장한 가로주택정비사업은 대상지역 조건이 맞다면 진행하수 있습니다.

도시형 생활주택 1가구 2주택(주택수 산정 포함 기준)

가로주택정비사업 조건(대상지역)

가로주택정비사업이 되려면 도로정비법에서 정한 가로구역 범위에 해당이 되어야 합니다.

가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격

해당지역 면적이 1만제곱미터 미만

해당지역을 통과하는 도로가 설치되어 있지 않을것(너비 4미터 이하 도로는 제외)

노후,불략건축물 수가 전체 건축물의 2/3이상

해당구역에 있는 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한수가 20가구 이상

아파트 브랜드 선호도 순위 / 건설사 순위 TOP 20

가로주택정비사업 장점

가로주택정비사업을 하게되면 4가지 장점이 있습니다.

신속한 의사결정과 주민의견 반영이 빠르다. 사업기간 단축과 비용절감이 가능하다. 1가구 3주택이 가능하다 건축규제 완화 및 금융지원이 가능하다.

가로주택정비사업은 1가구당 최대 3주택까지 공급이 가능하도록 규정되어 있어 거주외 임대목적으로 추가주택 공급이 가능합니다.

또한 정비구역 지정과 추진위원회 구성단계과 생략되고 조합설립 단계에서 시작되어 사업절차가 간소화 되어 사업기간 단축으로 대출이자나 사업비 절감을 기대할수도 있습니다.

선택 안됨 아파트 브랜드 선호도 순위 / 건설사 순위 TOP 20

가로주택정비사업 단점

가로주택정비사업의 단점은 무엇일까요

토지사업자의 80%이상 동의가 필요해 초기 추진시 어려움이 발생할수 있다

대규모 시행하는 재건축,재개발에 비해 면적이 작다.

최소 4층~최대 15층까지만 건축할수 있어 사업성이 떨어질수 있다.

규모가 작아 아파트처럼 대규모 상가같은 편의시설을 짓는게 불가능하다.

도로를 그대로 사용해 교통체증등의 문제가 발생할수 있다.

근린생활시설이란? 1종,2종 종류 확인하기

가로주택정비사업 조합원

가로주택 정비사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들 조합을 구성해 직접 시행하거나 lh등과 공동으로 시행할수도 있습니다.

조합설립은 추진위원회 구성절차를 생략하고 토지 소유자 80%이상 과 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 동의가 있어야 설립이 가능합니다.

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가로주택 정비사업 조합원 자격

가로주택정비사업의 조합원 자격은 가로구역에 있는 토지,건축물의 소유자또는 그 지상권자 토지등소유자여야합니다.

토지등 소유자라도 정비사업(조합설립)에 동의하여야 조합원이 됩니다.

아래 사항에 해당되면 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

토지,건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는때

여러명의 토지등소유자가 1세대에 속할때, 이경우 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 배우자,미혼인(19세 미만 직계비속)은 1세대로 보며,1세대로 구성된 여러명 토지등소유자가 조합설립인가후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않은 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀분가를 제외하고 1세대로 본다.

조합설립인가후 1명의 토지등소유자로 부터 토지,건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러명이 소유하게 된때.

투기과열지구로 지정된경우 소규모 재건축사업을 시행할때 조합설립인가후 해당 사업의 건축물,토지양수한자는 위 해당사항에도 불구하고 조합원이 될수 없습니다.

하지만 아래 경우에 하나해당하면 조합원 자격을 가질수 있습니다.
[투지과열지구 조합원 양도]
세대원의 근무상,생업상 사정이나 질병치료,취학,결혼등으로 세대원 모두 해당사업시행구역에 위치하지 않은 특별시,광역시,특별자치시,특별자치도,시,군으로 이전하는 경우

상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우

그밖의 불가피한 사정으로 양도하는 경우

이상으로 가로주택정비사업에 대해 알아보았습니다.

투기과열지구 지정현황,조정대상지역 어디?

2022년 공동주택 공시가격 조회(공시지가 확인하기)

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가로주택정비사업 문제점 및 장점

가로주택정비사업이란 서울시가 소규모 정비사업 활성화를 위해 2012년 도입한 제도로 ‘미니 재건축’으로 불리며 기존의 가로구역( 도로로 둘러싸인 구역)을 유지하면서 1만 ㎡이상 소규모 노후 주거지를 정비하는 사업입니다.

대규모 정비사업에 의한 지역 커뮤니티의 붕괴, 사업의 지연에 따른 갈등 발생 등 다양한 문제에 대한 새로운 대안으로 소규모로 지역 정비를 위해 가로주택정비사업이 등장하게 되었습니다.

이 사업은 노후한 주택이 밀집한 소규모 구역을 빠르게 정비하는데 초점이 맞춰져있습니다. 일반 재건축 사업이 평균 9.7년가량 걸리는 것과 달리 가로주택정비사업은 약 3~4년가량 소요됩니다.

추진절차

가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축 사업에 비해 그 규모가 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능합니다.

재개발·재건축과의 차이점

재건축은 해당지역 내에 도로나 상하수도 등 사회기반시설이 양호해 기존주택만 헐고 다시 짓기만 하는 사업방식이며 재개발은 해당지역내에 사회기반시설 확충이 반드시 필요해 해당 지역을 헐고 주택뿐 아니라 사회기반시설도 같이 다시 짓는 사업방식입니다.

반면 가로주택정비사업은 일정면적(1만㎡)이하의 구역에서만 사업이 가능하다는 점에서 ‘미니 재건축’의 일환입니다. 대신 재건축 · 재개발과는 다른 규정을 적용받아 사업시행기간이 빠른 장점이 있습니다.

또한 재건축사업이 아니기 때문에 재건축 초과이익환수제 법 적용을 피해갈 수 있어 재건축부담금도 낼 필요가 없습니다.

장점

① 가로주택정비사업의 추진을 위해서는 토지등소유자의 80% 이상 동의를 받아야 사업 추진이 가능하나 소규모 개발사업으로 이해관계자가 소수로 한정되어 사업 추진 시에는 신속한 의사결정과 주민의견을 반영하기에 용이합니다.

② 기존의 정비사업 절차에서 정비구역의 지정 및 추진위원회 구성 단계가 생략되고, 조합설립인가 단계부터 시작되기에 사업저차가 간소화되어 사업기간의 단축과 그에 따른 대출 이자 등의 사업비 절감을 기대할 수 있습니다.

③ 1가구당 최대 3주택까지 공급이 가능하도록 규정하고 있어, 거주 이외에 임대목적으로 추가 주택의 공급이 가능합니다.

④ 정비사업에서 건축규제를 완화받기 위해서는 공공기여 (기부채납 )에 따른 용적률 완화, 또는 특별 건축구역의 적용 등에 따라 건축관계법령의 규제완화가 가능하나, 가로주택정비사업의 경우 공공기여 조건 없이도 건폐율, 높이, 부대시설 설치 기준 등의 완화 적용이 가능합니다.

문제점

추진절차가 간편하고 사업기간도 짧아 재건축·재개발의 대안으로 여러 곳에서 추진되고 있지만 도심지 정비 및 도시경관을 저해하고 일조권을 침해하는 등 문제점과 재개발· 재건축 등 대규모 도시정비사업과 달리 인프라 시설 확충에 대한 의무가 없어 기반시설과 도시 계획에 맞지 않는 ‘나 홀로 건축물’이 난립하게 됩니다.

규모면에서 수익성이 낮아 중소 건설사 위주로 수주 경쟁이 있던것에 반해 최근에는 대형사들도 시장 참여를 하고 있는 추세라 건설사 입장에서는 시장경쟁이 치열해지고 있습니다.

규제측면에서 변동이 많은 만큼 관련 추진 지역에 속한 주민이라면 당시 시점의 법규나 장단점을 파악해두어야 피해보는 일이 없을것 입니다.

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