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미국 부동산 A to Z -왜 미국 부동산에 투자해야할까? 미국 부동산 수익률은? | KVINA

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미국 부동산 투자 바이블 – YES24

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미국 부동산 투자 바이블

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“LA 50평 단독주택 10억원선… 美 부동산 겁낼 거 없어요” – 조선일보

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• Most searched keywords: Whether you are looking for “LA 50평 단독주택 10억원선… 美 부동산 겁낼 거 없어요” – 조선일보 미국 캘리포니아주 얼바인에 본사를 둔 부동산 전문기업 네오집스(Neozips) 어태수<사진> 대표는 “국내 아파트를 사들이던 투자자들이 최근 미국 … LA 50평 단독주택 10억원선 美 부동산 겁낼 거 없어요 1조3000억원대 거래 성사시킨 네오집스 어태수 대표 우리나라와 달리 미국 정부는 집값을 잡기 위한 규제 정책을 펴지 않죠. 부동산이 경제 논리에 맞춰 정상적으로 움직이기 때문에 유망 지역과 상품만 잘 고른다면
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미국 부동산 투자

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미국 부동산 투자 플립을 아시나요

[김민경의 美썰] 요즘 미국의 거주용이나 상업용 부동산 투자에 관심을 갖는 고객이 늘고 있다. 또 미국에 거주하면서 부동산 매입을 문의하는 고객도 있다.미국 LA를 중심으로 활동하는 Kim Real Estate 의 김원석 대표와 최근 미국 부동산의 동향과 시장 전망에 관한 대담을 나눴다. 김대표는 부동산 중개인으로 시작해 지난해 약 100건 정도의 플립을 진행했다.플립은 상태가 좋지 않은 집을 고쳐 시세로 파는 것을 말한다. 그는 올해 100건 이상의 플립을 진행 중이라고 한다. 본인이 관리하는 공사 팀이 여러 건의 플립 프로젝트를 동시에 진행하고 이외에 상업용 건물도 개발한다.- 김대표는 어떻게 플립의 세계에 진출했나.함께 일하던 부동산 중개인과 5만 달러 정도의 매물을 공동으로 매입해 소규모 공사를 한 후 매입가의 2배에 매도했다. 이를 통해 낡고 오래된 미국의 목조주택을 저렴하게 매입해 리모델링 후 비싸게 되파는 플립을 알게 됐다.- 낡은 주택을 매입하기 때문에 은행권 대출을 일으키기 힘들 텐데 매입 자금을 어떻게 감당하나요미국은 하드 머니(Hard Money)라는 사채 시장이 양성화돼 있다. 한국 사채시장에선 신용대출이 대부분이고 고리로 자금을 빌려주기에 이미지가 흐리고 음성화돼 있다.미국에선 근저당 설정 후 자금을 빌려주기에 하드 머니가 양성화돼 있다. 금리도 현재 7.5 ~8.5% 대로 합리적이다.하드 머니 사업은 플립을 위해서도 필수적이지만 사실 하드 머니 자체가 하나의 사업 아이템이 될 수 있다. 한국에서 미국으로 이주하는 자금력이 풍부한 사람들이 해볼 만한 부동산 니치 마켓이다.예를 들어 약 10억원 정도의 자금을 미국으로 가져와 하드 머니 사업을 한다면 매월 700~800만원 정도 수익을 가져갈 수도 있다. 미국에서의 생활비 마련이 가능한 수준이다.- 2008년 서브프라임 모기지 사태를 경험한 미국 부동산 전문가로 기준금리 인상에 따른 미국 부동산 시장을 어떻게 전망하나- 서브프라임 모기지 사태는 미국 은행들의 안일한 대출 심사에서 비롯됐다고 본다. 당시 시중 은행에선 대출심사를 제대로 하지 않고 주택 담보 대출인 모기지를 일으켜 주택을 너무 쉽게 매입할 수 있었다.심지어 기준금리를 뜻하는 프라임보다 낮은 금리로 모기지를 일으킬 수 있었다. 금리가 올라갔을 때 이 모기지를 주택 매입자들이 감당할 수 없어 그런 일이 발생했다.- 현재 미국의 기준 금리 인상과 맞물려 부동산 시장을 예상한다면이젠 미국 은행이 소득 대비 부채 상환액(DTI) 관리를 철저하게 한다. 이에 따라 금리가 올라도 대부분의 주택 매입자들이 매달 갚아야 할 원리금을 감당할 만한 수준이라고 판단한다.그래서 유동성이 풍부할 때보다는 양호하진 않지만 2008년 같은 사태는 예상하지 않는다.- 마지막으로 한국에서 미국 부동산에 투자해 고소득을 창출하려면 어떤 팁을 줄 수 있나미국의 플립 가운데 한 아파트 내에 여러 유니트가 있는 아파트 건물을 통째로 매입하는 방법이 있다. 미국은 보통 우리나라와는 달리 아파트 건물을 통째로 한 주인이 소유하며 여러 유니트를 월세 세입자가 렌트로 사는 구조다.세입자가 집 관리를 잘 하지 못하고 집주인의 수리도 여의치 않아 저렴하게 나오는 매물을 찾을 수 있다. 이런 매물을 플립을 통해 세입자에게 인기 있는 매물로 만들면서 수익률을 높인다.각 유니트에 세입자가 몸만 들어와서 살도록 가구와 가전제품을 넣는다. 가구와 가전제품을 들이는 데에 큰돈이 들지 않는다.조금 더 매력적인 상품을 만든 후에 연단위로 계약하는 장기 렌트 대신 월 단위로 중기 렌트 계약을 맺는다. 장기 출장을 오는 사람들이 호텔 보다 직접 요리를 할 수 있는 이런 공간을 선호한다.이에 따라 낮은 공실률과 좋은 투자 수익률로 일반 장기 렌트에 비해 고소득을 올릴 수 있다.미국으로 이주하는 사람들도 이런 부동산 니치 마켓을 찾아내 수익을 올리는 것을 고려해 볼 만하다.[김민경 우버인사이트객원칼럼니스트(국민이주 미국변호사)][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

미국 부동산 투자 기초

자녀가 미국에서 공부를 하거나 취업이 된 경우, 또는 순전히 투자 목적 등으로 미국 부동산에 투자를 고려하는 고객이 늘어나고 있다. 막막한 영어, 한국과는 다른 법과 규제 때문에 국경을 넘어 해외 자산에 투자하는 일은 쉽지 않음에도 불구하고 미국 부동산 투자에 관한 관심이 뜨겁다. 지난해 미국에 대한 해외직접투자 규모가 81.8% 증가했으며, 2020년 미국 부동산에 투자한 전 세계의 국가 중 한국이 무려 3위를 차지하기도 했다.

미국 부동산 거래는 첫 시작부터 한국과 다르다. 한국은 구매자와 판매자가 공인중개사의 조율아래 거래를 진행하곤 한다. 그러나 미국은 더 많은 이해관계자가 포함된다. 구매자는 구매자를 대신할 브로커를, 판매자는 판매자를 대신할 브로커를 각각 선임해야 하며, 두 브로커는 에스크로라는 독립적인 회사의 조율아래에서 거래를 협상한다. 미국 부동산 구매는 이렇듯 나(구매자)를 대신할 브로커를 찾아, 판매자에게 “내가 이 부동산 구매 하겠습니다”는 의향을 담은 RPA(Residential Purchase Agreement)를 전달하는 것으로 시작한다. 만약 부동산 판매자가 받은 여러 장의 RPA 중 내(구매자) 것을 선택한다면 거래를 위한 에스크로가 시작된다. 에스크로는 구매자와 판매자 사이, 중립적인 위치에서 이해당사자들을 조율하는 회사와 서비스를 뜻하는데, 소유권(Title)을 이전하는 일부터, 부동산 현장실사, 가격 협상 등 업무가 다양하다. 한국에서 부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인하는 것이 등기부등본이다. 구매하려는 부동산을 담보로 대출을 받은 것은 없는지, 내가 이집을 샀을 때 함께 가져가야 할 법적인 의무와 권리사항을 확인하기 위함이다. 미국은 부동산의 소유권을 Title이라 한다. 그리고 등기부등본처럼 부동산의 법적인 권리와 의무사항이 담긴 서류를 Title Report라 한다. 에스크로가 시작되면 가장 최신의 정보가 담긴 Preliminary Title Report를 받아볼 수 있다. 해당 부동산의 소유주가 누구인지, 이를 담보로 대출이 샐행된 것은 없는지, 체납된 재산세가 없는지 등을 확인할 수 있다. 만약 판매자가 조정을 해야 하는 사항이라면 브로커를 통해 요청해야 한다.

미국은 한국과 비교해 단독주택을 더욱 선호하며, 단독주택의 대부분이 목조주택이다. 부동산을 구매할 때 현장실사를 통한 시설점검이 매우 중요하다. 나무로 된 구조목이 틀어지지는 않았는지, 하부 구조는 튼튼한지, 전기와 배관은 잘 작동하는지 확인해야 한다. 직접 할 수 없다면 전문 Inspector를 고용할 수도 있는데, 발견된 민감한 사항들을 브로커들 서로 조율해야 하기에 미국의 중개수수료는 부동산 판매가의 5% 수준에 육박한다. 판매자가 지불한 5%의 수수료를 구매자와 판매자 브로커가 2.5%씩 나눠 갖는 것이 통상적인 시장의 규칙이다. 에스크로가 종료된다면 이제 소유권이 잘 넘어왔는지 확인해야 한다. 한국의 집문서와 같은 것이 미국에도 있는데, 바로 ‘Grant Deed’이다. 구매자와 판매자가 Grant Deed에 서명하고 이를 등기소에 신고할 경우 비로소 소유권이 구매자에게 전달되는 것이다. 미국 부동산 투자를 위해서는 수억 원, 많게는 수십억 원을 송금해야 하기에, 절대로 깜깜이 투자가 되어서는 안된다. 더 효율적인 투자 방법이나 지름길을 찾기 보다는 가장 정확하고 적법한 투자방법이 무엇인지 아는 것이 최우선이다.

미국 부동산 투자시 꼭 주의해야 할 미국세법

한국에서도 해외 부동산에 투자하시는 분들이 많아지고 있습니다.

​특히 엉클샘 고객분들 중에 미국에 임대용 부동산을 구입하시고 이에 대해 세금문제를 논의하러 방문하시는 분들이 꽤 계신데요. 놀랍게도 구입하시기 전에 아님 조금만 빨리 미리 검토했더라면 정말 큰 금액을 절세할 수 있었던 경우가 꽤 많습니다.

어찌보면 한국에 계신 분들이 미국 세금에 대해 다 알고 투자하시는게 쉬운일도 아니고…

투자부동산을 중개하는 현지 또는 한국의 부동산 에이전트들이 혹시나 세금문제 복잡하다 얘기하면 투자 하지 않을까봐 꽁꽁 숨기는 경우도 있기에…

​그래서 엉클샘은 미국 부동산 투자를 시작하거나 이미 하고 있는 투자자들이 반드시 알아두어야 할 세금지식을 정리했습니다.

물론! 이렇게 정리해 준 글 조차도 귀찮고 머리아파 “난 세금 몰라~” 하고 넘기시는 분들은?

^^ 뭐 그냥 안내도 낼 세금 팍팍 내시면 돼요.

* 미국 투자부동산 (임대소득이 발생하고 향후에 매각을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 집합건물, 단독주택, 오피스 빌딩 등 여러가지 부동산 자산을 지칭할게요)을 미국 시민권, 영주권, 세법상 거주자, 즉 미국인이 아닌 한국인이 구입하는 경우입니다. 구매자가 미국인일 경우에는 아래에 정리한 내용과는 다른 규정들이 적용됩니다.

★미국에 세금신고만 제 때 제대로 해도 손해보지 않는다★

한국에 계시기 때문에 미국에서 발생한 임대소득에 대해 미국정부에 세금보고를 해야 한다는 사실을 아예 모르시거나, 잊으시거나, 외면하시는 경우에 발생할 수 있는 금전적 손실은 다음과 같습니다.

1. 임대소득, 예를들어 수취한 월세금액의 30%를 연방세로 원천징수, 고스란히 세금으로 납부. 부동산이 위치한 주에 따라 추가적으로 5~10% 원천징수, 고스란히 세금으로 납부.

2. 임대소득과 관련된 각종 비용공제 (관리비, 수리비, 재산세, 부동산 감가상각비!)의 전면적인 부인.

3. 만약 위 1번의 원천징수를 회피했을 경우 향후에 일괄적으로 부과되는 벌금 및 이자! (원천징수 의무자는 월세를 대리 수취하는 부동산을 관리하는 업체 또는 월세를 납부하는 세입자가 될 수 있으며 외국인인 부동산소유자에 대한 원천징수의무를 이행하지 않을 시 이들에게도 큰 벌금 따릅니다).

아마도 이런저런 비용 다 따지고 나면 사실 임대료 받은거 남는게 별로 없는 경우가 꽤 많습니다. 하지만 비용을 제한 임대순이익이 아닌 임대료 자체에 대해 30~40%의 과세를 당하게 되면 얼마나 큰 손실일까죠?

* 한국인이시니 결국엔 미국에서 벌어들인 소득을 5월 종합소득세 신고시 함께 보고하시게 됩니다. 동일 소득에 대해 미국에서도 과세를 당하시지만 한국에서는 미국에 납부한 세금에 대해 외국납부세액공제를 받을 수 있어 이중과세는 면하시게 되는데요. 만약 미국소득에 대해 미국정부에 제때 제대로 신고를 하는 경우와 그렇지 않은 경우 한국과 미국 양쪽에 결과적으로 납부하게 되는 세금 총액이 어떻게 달라지는지 아래 예시를 통해 확인하실 수 있습니다.

청담동에 거주하시는 김XX 여사는 미국 캘리포니아주에 약 10억원의 콘도를 매입하여 한 가족에게 연간 5000만원에 임대를 주었습니다.

김XX 여사는 연간 5천만원의 월세소득 이외의 다음의 비용을 지출했습니다.

● 연간 HOA (관리비) 및 수리비 등 – 2천만원

● 재산세 및 공과금 – 1천5백만원

● 각종 보험 – 5백만원

● 총 비용 = (4천만원)

● 장부상 세전순이익 = 1천만원

Case 1 : 김XX 여사는 미국 세금신고를 아예 생각하지도 않았습니다. 임대를 벌어들인 순소득 1,000만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용)에 대해서는 한국 종합소득세 신고시 잘 반영했습니다. 하지만 5천만원 소득에 대해 약 40% (30% 연방정부, 10% 주정부)인 2,000만원을 미국소득세로 원천징수당했습니다.

결과적으로 미국에서 2천만원을 세금으로 납부했기 때문에 한국종소세신고시 1천만원 순소득에 대해서는 세액이 조금 나오지만, 결국 충분한 외납세액공제(원천징수 된 미국세금)로 한국에서는 세금이 전혀 발생하지 않습니다.

따라서 김XX 여사가 지출하게 되는 총 소득세금은 미국에서 낸 2천만원입니다. 실제 장부상 수익이 겨우 1천만원임에도 불구하고요! 미국에서 발생한 순손익 천만원에 대한 유효세율이 무려 200%!!!

한국 미국 소득금액 1,000만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용) 5,000만원 세금 1,000만원 X 20% = 200 만원 5,000만원 X 40% = 2,000만원 실제 낸 세금 0원 (미국에서 낸 2,000만원으로 외납세액 공제) 2,000만원

​

Case 2: 김XX 여사는 엉클샘 전문가와 충분히 논의하여 미국 세금신고를 제때 제대로 해야 세금공제 혜택을 받고 한국 종합소득세 신고시에도 손해를 보지 않는다는 것을 잘 알게 되었습니다. 김XX 여사는 임대소득과 비용에 대한 장부를 작성하고 미국세법에서 허용하는 투자용 거주부동산에 대한 감가상각비 3천 6백만원(구입가 10억원/27.5년 사용년수)도 반영하였습니다. 그렇게 계산된 순손익은 향후 20년간 수익이 발생할 때 사용할 수 있는 약 2천 6백만원 손실!

미국세금신고서를 제출하기 위해 미국납세자번호인 ITIN도 엉클샘을 통해 신청했습니다. 엉클샘이 알려준 IRC 871(d) election을 적용하여 미국세금신고서를 제출한 결과 미국에 납부하게 되는 소득세는 전혀 없었습니다.

한국종소세 신고시에는 건물에 대한 감가상각비가 허용되지 않기 때문에 장부상 이익 천만원에 대한 2백만원 정도의 소득세만 납부하면 됩니다.

따라서 김XX 여사가 지출하게 되는 총 소득세금은 한국에서 낸 2백만원입니다. 미국에서 발생한 순손익 천만원에 대한 유효세율은 고작 20%!!!

​

한국 미국 소득금액 1,000만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용) -2,600만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용 -감가상각비 3,600만원) 세금 1,000만원 X 20% = 200 만원 -2,600만원을 20년간 수익에서 차감 실제 낸 세금 200만원 0원

​여기서 잠깐! 2억원 이상의 해외 부동산을 보유하는 경우에는 보유기간 동안 매년 5월에 관할 세무서에 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 하는 것도 잊지 마세요.

-미국 부동산 임대소득신고, 신고할 경우와 안할 경우..세금이 천차만별

위 Case 2에서 김XX 여사는 미국비거주자임에도 불구하고 엉클샘의 친절한 안내에 따라 Internal Revenue Code section 871(d) election을 적시에 진행하셔서 미국임대소득을 US effectively connected income 으로 관련 공제가 가능한 소득으로 변경처리 하셨습니다. 만약 세금신고서를 제출하지 않았다면 수동적 소득으로 간주되어 원천소득 임대료 자체에 비용공제 없이 바로 30%가 고정세률로 연방정부에의해 과세되는 Case 1과 같은 상황에 처하셨을 거에요.

-근데 제가 임대소득이 있는 걸 미국정부가 어떻게 알아요? 숨기면 되는거 아닌가요?

미국의 주정부도 연방정부도 가만 있지 않습니다.

주정부의 재산세 납부 기록에 의해 임대부동산 보유 사실이 발각될 수 있기 때문에 미납세액에 대한 세무조사를 받을 수 있습니다.

몇년동안 적발되지 않았다고 안심해서도 안됩니다.

미래에 부동산을 매각시 중개인이 매각대금에 대한 원천징수의무를 가지고 있기 때문에 IRS에 보고하게 됩니다.

이때 누락된 임대소득이 모두 적발되는 경우가 많습니다.

이 경우 IRS는 주변 임대시가에 따라 임의 산정한 소득을 기준으로 비용공제 없이 소득의 30%.를 법정시효가 살아있는 모든 기간, 즉 부동산 취득 후 임대소득이 있음에도 불구하고 세금신고서를 제출하지 않은 과거 모든 기간에 대해 부과하고 그 미납세금에 대한 별도의 25% 페널티, 연간 5-6% 상당의 이자까지 부과하게 됩니다.​

어차피 세금신고해도 납부할 세금 없거나 거의 안나올텐데 초조하게 걱정하실 필요 없습니다.

미국 부동산 취득 후 다음해에 꼭 ITIN을 신청한 후 임대소득을 보고하세요

바로 Section 871(d) election을 취하여 성실히 신고하는 것이 가장 현명한 절세방법입니다.

-모르고 있다가…신고를 아직 하지 않았는데 어떻게 하죠?

아직 늦지 않았습니다.

이미 신고를 하지 않아 늦었다면 과거 3년까지는 소급해 election과 함께 신고할 수 있으니 빨리 엉클샘과 상담하세요.

이것은 새로운 정보가 아니라 모르거나 외면하신 정보입니다!

IRS는 최근 세법상 비거주자들의 부동산 구매와 관련해 조사를 강화하고 있습니다.

글로벌 회계법인 KPMG가 발간한 ‘IRS Reports on Non-Residents with U.S. Rental Property’에 따르면 미국 세법상 비거주자들의 약 13%가 정상적인 소득신고를 하지 않고 있는 것으로 나타났습니다.

임대소득이 발생하고 있음에도 신고를 제때 하고 있지 않은 것이죠.

부주의든 탈세 목적이든 벌금은 어마어마 합니다.

IRS는 전수조사가 아닌 샘플 추출만으로도 이같은 탈세행위가 발생하고 있다고 판단해 그 조사범위를 점점 확대할 예정입니다.

IRS에서 샘플 추출방식으로 조사를 했는데 13%가 미신고자로 적발됐습니다. 그럼 미신고자 전체 수가 얼마인지 예측 가능합니다.

IRS는 이에 조사대상을 더욱 확대해 나갈 예정입니다.

절세방법 요약정리!

ITIN을 신청 하고 장부를 정리 하고 이를 미국세금신고시 보고하고 별도의 Section 871(d) election을 통해 각종 비용을 공제 받으면 됩니다.

감가상각, HOA (관리비)을 포함한 각종 관련비용의 공제 후 순이익만 일반세율에 따라 과세됩니다.

순이익 정도에 따라 미국은 7단계로 10%~37%가 적용됩니다.

하지만 비용공제 덕분에 일반적으로 세금이 거의 발생하지 않는 것입니다.

미국비거주자인 한국인이 미국에 투자목적 또는 향후 이주 목적으로 부동산을 취득해 임대소득이 발생하는 경우!

국내최대 U.S. TAX SERVICE 기업 엉클샘이 적극 벌금을 피하고 절세를 위해 돕겠습니다.

신뢰할 수 있는, 뭐든 대충대충은 하지 못하는 미국 본토 15년 경력의 베테랑 USCPA와 상담해보시죠!

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