Top 48 부동산 학 개론 기출 문제 172 Most Correct Answers

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[제 32회 공인중개사 시험] 부동산학개론 이종호 교수님 해설강의

공인중개사 | 연도별기출문제 | 부동산학개론 | qpassqpass

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부동산학개론 기출문제 해설-30회 [공인중개사 독학]

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[연도별 기출문제 해설]부동산학개론

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부동산학개론 기출문제 해설-30회 [공인중개사 독학]

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Q 1. 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은?

ㄱ) 자본 ㄴ) 소비재 ㄷ) 공간

ㄹ) 생산요소 ㅁ) 자연 ㅂ) 자산 ㅅ) 위치

경제적 개념 물리적(기술적개념)

1) ㄱ), ㄴ), ㄷ), ㅂ) ㄹ), ㅁ), ㅅ)

2) ㄱ), ㄴ), ㄹ), ㅂ) ㄷ), ㅁ), ㅅ)

3) ㄱ), ㄹ), ㅁ), ㅅ) ㄴ), ㄷ), ㅂ)

4) ㄴ), ㄹ), ㅁ), ㅂ) ㄱ), ㄷ), ㅅ)

5) ㄷ), ㄹ), ㅂ), ㅅ) ㄱ), ㄴ), ㅁ)
[정답] 2번

물리적개념 : 자연, 환경, 위치, 공간

경제적개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

법률적개념 : 협의의 부동산, 광의의 부동산

Q 2. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?

– 부동산관리의 의의를 높게 한다.

– 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

– 부동산활동에 있어서 장기배려를 하게 한다.

1) 적재성

2) 부동성

3) 영속성

4) 개별성

5) 인접성
[정답] 3번

모두 영속성과 관련된 특징이라 할 수 있다.

Q 3. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다.

2) 도시.군관리계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시.광역시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.

3) 개발손실보장제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다.

4) 주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.

5) 재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비럽령에 의해 시행되고 있다.
[정답] 4번

1) 개발이익환수제에서 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적.경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.

2) 도시.군관리계획이 아니라 동시.군기본계획에 대한 설명이다.

3) 개발손실보상제는 용도규제가 강회됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제가 있으며, 개발부담금제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

5) 재건축부담금이라 함은 재건축 초과이익 중 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 부과.징수하는 금액을 말한다.

Q 4. 토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.

2) 대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.

3) 빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전.답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.

4) 포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.

5) 소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.
[정답] 5번

1) 공지에 대한 설명이다.

2) 필지에 대한 설명이다.

3) 포락지에 대한 설명이다.

4) 빈지에 대한 설명이다.

Q 5. 부동산 관련 조세에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

구분 보유단계 취득단계 처분단계

국세 ( ㄱ ) 상속세 ( ㄷ )

지방세 ( ㄴ ) 취득세 –

1) ㄱ) : 종합부동산세, ㄴ) : 재산세, ㄷ) : 양도소득세

2) ㄱ) : 종합부동산세, ㄴ) : 양도소득세, ㄷ) : 재산세

3) ㄱ) : 재산세, ㄴ) : 종합부동산세, ㄷ) : 양도소득세

4) ㄱ) : 재산세, ㄴ) : 양도소득세, ㄷ) : 종합부동산세

5) ㄱ) : 양도소득세, ㄴ) : 재산세, ㄷ) : 종합부동산세
[정답] 1번

– 부동산 보유시 : 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 있다.

– 부동산 취득시 : 국세인 상속세, 증여세, 인지세가 있으며, 지방세로 취득세가 있다.

– 부동산 처분시 : 국세인 양도소득세가 있다.

Q 6. 주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업은?

정비기반시설이 열약하고 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역.공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

1) 재개발사업

2) 주거환경개선사업

3) 도시환경사업

4) 재건축사업

5) 가로주택정비사업
[정답] 1번

재개발사업에 대한 설명이다.

Q 7. 부동산의 수요와 공급에 대한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1) 가격이 상승하면 공급량이 감소한다.

2) 수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이다.

3) 공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이다.

4) 건설종사자들의 임금상승은 부동산가격을 하락시킨다.

5) 가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.
[정답] 5번

1) 가격과 공급량은 비례하며, 가격이 상승하면 공급량은 증가한다.

2) 수요량은 일정기간에 실제로 구입한 양이 아니라 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.

3) 공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 판매한 양이 아니라 판매하겠다는 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.

4) 건설종사자들의 임금상승은 공급을 감소시키며, 공급이 감소하면 부동산가격이 상승한다.

Q 8. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4 이고, 오피스텔가격에 대한 아파트의 수요량의 교차탄력성은 0.2이다. 아파트가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?(단, 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

1) 1.2% 감소

2) 1.8% 증가

3) 2.4% 감소

4) 3.6% 증가

5) 변화없음
[정답] 5번

가격탄력성 = 수요량의 변화율 / 가격변화율(3%) = 0.6

따라서 아파트 수요량의 변화율은 1.8% 감소

소득탄력성 = 수요량의 변화율 / 소득변화율(3%) = 0.4

따라서 아파트 수요량의 변화율은 1.2% 증가

교차탄력성 = 아파트 수요량의 변화율 / 오피스텔 가격 변화율(3%) = 0.2

따라서 아파트 수요량의 변화율은 0.6% 증가

모두 더하면 -1.8% + 1.2% + 0.6% = 0 으로 전체 수요량의 변화율에는 변화가 없다.

Q 9. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 동일함)

어떤 도시의 이동식 임대주택 시장의 수요함수는 Qd = 800 – 2P, 공급함수는 P1 = 200 이다. 공급함수가 P2 = 300 으로 변할 경우 균형거래량의 변화량은 ( ㄱ ) 이고, 공급곡선은 가격에 대하여 ( ㄴ ) 이다.

1) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 완전탄력적

2) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 완전비탄력적

3) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 단위탄력적

4) ㄱ) : 200 감소, ㄴ) : 완전비탄력적

5) ㄱ) : 200 감소, ㄴ) : 완전탄력적
[정답] 5번

수요함수는 Qd = 800 – 2P, 공급함수는 P1 = 200 일 때

균형거래량 Qd = 800 – ( 2 * 200 ) = 400

수요함수는 Qd = 800 – 2P, 공급함수는 P2 = 300 일 때

균형거래량 Qd = 800 – ( 2 * 300 ) = 200

따라서 균형거래량은 400에서 200으로 감소한다. 또한 공급함수에서 P1 = 200, P2 = 300 이라는 것은 가격이 고정되어 있다는 것을 의미하며 공급곡선의 모양이 수평이되므로 공급의 탄력성은 완전탄력적이다.

Q 10. 공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

1) 소비의 비경합적 특성이 있다.

2) 비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.

3) 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.

4) 생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있다.

5) 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.
[정답] 2번

공공재는 비내구재만 해당되는 것이 아니며 또 정부만 꼭 생산비용을 부담하는 것도 아니다.

Q 11. 부동산에 관한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.

2) 오피스텔에 대한 대체재가 감소함에 따라 오피스텔 수요의 가격탄력성이 작아진다.

3) 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 세금 부담이 더 크다.

4) 임대주택 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대주택의 임대료가 하락하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다.

5) 일반적으로 임대주택을 건축하여 공급하는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커진다.
[정답] 1번

1) 수요의 가격단력성이 완전탄력적일 때, 공급이 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.

Q 12. 다음에서 설명하는 내용을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

ㄱ) 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시 내부에 적용하였다.

ㄴ) 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.

ㄷ) 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.

(가) 버제스의 동심원이론

(나) 레일리의 소매인력법칙

(다) 크리스탈러의 중심지이론

(라) 넬슨의 소매입지이론

1) ㄱ) : (가), ㄴ) : (나), ㄷ) : (다)

2) ㄱ) : (가), ㄴ) : (나), ㄷ) : (라)

3) ㄱ) : (가), ㄴ) : (다), ㄷ) : (라)

4) ㄱ) : (나), ㄴ) : (다), ㄷ) : (가)

5) ㄱ) : (나), ㄴ) : (다), ㄷ) : (라)
[정답] 3번

ㄱ) : (가) 버제스의 동심원이론에 대한 설명이다.

ㄴ) : (다) 크리스탈러의 중심지이론에 대한 설명이다.

ㄷ) : (라) 넬슨의 소매입지이론에 대한 설명이다.

Q 13. 허프의 모형에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.

2) 모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 소핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.

3) 모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.

4) 교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.

5) 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다.
[정답] 5번

5) 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 작다.

Q 14. 다음 이론에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ) 호이트에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심의 도심도 하나이나 교통의 선이 도심에서 방사되는 것을 전제로 하였다.

ㄴ) 뢰시는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.

ㄷ) 튀넨은 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 보았다.

1) ㄱ)

2) ㄷ)

3) ㄱ), ㄷ)

4) ㄴ), ㄷ)

5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
[정답] 5번

모두 옳은 지문이다.

Q 15. 주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.

2) 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

3) 공가(空家)의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.

4) 주거분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.

5) 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.
[정답] 1번

2) 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.

3) 공가의 발생은 주거지 이동과 관계가 있다.

4) 주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현샹으로 소득과 무관하지 않다.

5) 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

Q 16. 저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.

2) 주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.

3) 주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.

4) 주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.

5) 대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.
[정답] 4번

4) 저당담보부증권의 도입으로 주택금융이 확대되어 자가소유가구 비중이 증가한다.

Q 17. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역 X산업과 B지역 Y산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)

구분 A지역 B지역 전지역 고용자수

X산업 고용자수 100 140 240

X산업 입지계수 ( ㄱ ) 1.17

Y산업 고용자수 100 60 160

Y산업 입지계수 1.25 ( ㄴ )

고용자수 합계 200 200 400

1) ㄱ) : 0.75, ㄴ) : 0.83

2) ㄱ) : 0.75, ㄴ) : 1.33

3) ㄱ) : 0.83, ㄴ) : 0.75

4) ㄱ) : 0.83, ㄴ) : 1.20

5) ㄱ) : 0.83, ㄴ) : 1.33
[정답] 3번

입지계수(LQ) = (특정지역 특정산업고용자수 / 특정지역 전체산업고용자수) / (전지역 특정산업고용자수 / 전지역 전체산업고용자수)

ㄱ) 입지계수 = (100 / 200) / (240 / 400) = 0.83

ㄴ) 입지계수 = ( 60 / 200 ) / (160 / 400) = 0.75

Q 18. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다.

2) 도시계획구역 안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.

3) 정부는 한국토지주택공사를 통하여 토지비축업무를 수행할 수 있다.

4) 토지를 경제적.효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 실시하고 있다.

5) 국토교통부장관은 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.
[정답] 2번

2) 택지소유상한제에 대한 설명이며, 우리나라는 현재 폐지된 정책이다.

Q 19. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.

2) 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.

3) 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있다.

4) 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.

5) 도시개발법령상 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.
[정답] 2번

2) 토지신탁개발에 대한 설명이 아니라 담보신탁에 대한 설명이다.

Q 20. 분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.

2) 주택법령상 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할 수 있다.

3) 분양가상한제의 목적은 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해서이다.

4) 주택법령상 국민주택건설사업이 추진하는 공공사업에 의하여 개발.조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다.

5) 분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다.
[정답] 4번

4) 주택법령상 국민주택건설사업이 추진하는 공공사업에 의하여 개발.조성되는 공동주택이 건설되는 용지에 주택의 분양가격을 제한할 수 있다.

Q 21. 부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?

– 포트폴리오 관리 및 분석

– 부동산 투자의 위험 관리

– 재투자.재개발 과정분석

– 임대마케팅 시장분석

1) 재산관리(property managemen)

2) 시설관리(facility management)

3) 자산관리(asset management)

4) 건설사업관리(construction management)

5) 임대차관리(leasing management)
[정답] 3번

모두 자산관리와 관련이 있는 활동이다.

Q 22. 주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다.

2) 선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기자금부담을 완화할 수 있다.

3) 후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.

4) 선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다.

5) 소비자측면에서 후분양제도는 선분양제도보다 공급자의 부실시공 및 품질저하에 대처할 수 있다.
[정답] 1번

1) 분양가에 대한 이자비용을 소비자가 부담하는 것은 선분양제도이며, 후분양제도는 건설자금을 건설업자가 직접 조달하는 방식이다.

Q 23. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ) 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금계수를 사용한다.

ㄴ) 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.

ㄷ) 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다.

ㄹ) 일시 불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.

1) ㄱ)

2) ㄴ), ㄷ)

3) ㄱ), ㄴ), ㄹ)

4) ㄴ), ㄷ), ㄹ)

5) ㄱ), ㄴ), ㄷ), ㄹ)
[정답] 4번

ㄱ) 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.

ㄴ), ㄷ), ㄹ) 은 옳은 지문이다.

Q 24. 부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.

2) 부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.

3) 처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.

4) 관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.

5) 분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.
[정답] 4번

관리신탁의 경우에도 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전한다.

부동산 관리신탁이란 신탁재산으로 인수한 부동산을 보존 또는 개량하고, 임대 등의 부동산사업을 시행하여 그 수익을 수익자에게 교부하거나, 수탁재산의 소유권을 관리하는 신탁을 말한다.

Q 25. 부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.

2) 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.

3) 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.

4) 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

5) 부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.
[정답] 3번

3) 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 차감한 소득이다.

Q 26. 상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 ( )에 들어갈 예상수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

상가의 경제상황

상황별 확률 경제상황별 예상수익률(%) 상가의 기대수익률(%)

비관적 20% 4% 8%

정상적 40% ( )

낙관적 40% 10%

1) 4

2) 6

3) 8

4) 10

5) 12
[정답] 3번

기대수익률 = (20% * 4%) + (40% * X) + (40% * 10%) = 8%

= 0.008 + 0.4X + 0.04 = 0.08

0.4X = 0.08 – 0.04 – 0.008 = 0.032

X = 0.032 / 0.4 = 0.08 = 8%

Q 27. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.

2) 포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.

3) 효율적 프런티어(효율적 전선)이란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.

4) 효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.

5) 포트폴리오이론은 투자 시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.
[정답] 1번

1) 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.(체계적 위험은 피할 수 없음)

Q 28. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

1) 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.

2) 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

3) 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.

4) 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.

5) 민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.
[정답] 1번

1) 내부수익률(IRR)은 순현재가치를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다.

Q 29. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

– 주택담보대출액 : 1억원

– 주택담보대출의 연간 원리금상환액 : 500만원

– 부동산가치 : 2억원

– 차입자의 연소득 : 1,250원

– 가능총소득 : 2,000만원

– 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 25%

– 영업경비 : 가능총소득의 50%

1) 담보인정비율(LTV) = 0.5

2) 부채감당률(DCR) = 1.0

3) 총부채상환비율(DTI) = 0.4

4) 채무불이행률(DR) = 1.0

5) 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준) = 0.8
[정답] 5번

5) 영업경비비율(OER) = 영업경비 / 유효조소득 = 1,000 / 1,500 = 0.66

가능조소득(2,000) – 공실손실상당액 및 대손충당금(2,000*25%=500) = 유효조소득(1,500) – 영업경비(2,000*50%=1000) = 순영업소득(500)

1) 담보인정비율(LTV) = 주택담보대출액 / 부동산의 가치 = 1억 / 2억 = 0.5

2) 부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액(원리금상환액) = 500 / 500 = 1

3) 총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금상환액 / 차입자의 연소득 = 500 / 1,250 = 0.4

4) 채무불이행률(DR) = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효조소득 = (500 + 1,000) / 1,500 = 1

Q 30. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.

2) 유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.

3) 유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다.

4) 자산담보부 기업어음(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.

5) 자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.
[정답] 2번

2) 자산유동화에 관한 법률 제13조 1호

1) 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 PF ABS(자산유동화증권)나 PF ABCP(자산담보부기업어음) 형태로 발행될 수 있다.

3) 유동화전문회사는 유한회사로 한다.

4) 자산담보증권(ABS)에 대한 설명이다. 자산을 유동화하고자 하는 기업은 자산유동화계획을 금융위원회에 등록해야 한다. 유동화전문회사 등이 등록할 수 있는 자산유동화계획은 1개에 한한다.

5) 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니한다.

Q 31. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.

2) 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.

3) 자산의 투자.운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

4) 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.

5) 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
[정답] 2번

2) 위탁관리 부동산투자회사는 명목회사 형태로 상근 임직원이 없으며, 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 하는 것은 실체상의 회사인 자기관리 부동산투자회사이다.

Q 32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)

– 연간 임대료는 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가

– 연간 영업경비는 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가

– 1년 후 일시 불의 현가계수 0.95

– 2년 후 일시 불의 현가계수 0.90

– 3년 후 일시 불의 현가계수 0.85

1) 8,100만원

2) 8,360만원

3) 8,620만원

4) 9,000만원

5) 9,300만원
[정답] 2번

1년차 현재가치 : 가능조소득(5,000) – 영업경비(2,000) = 순영업소득(3,000) * 현가계수(0.95) = 2,850

2년차 현재가치 : 가능조소득(5,200) – 영업경비(2,100) = 순영업소득(3,100) * 현가계수(0.9) = 2,790

3년차 현재가치 : 가능조소득(5,400) – 영업경비(2,200) = 순영업소득(3,200) * 현가계수(0.85) = 2,720

3년간 순영업소득의 현재가치 합계 = 2,850만원 + 2,790만원 + 2,720만원 = 8,360만원

Q 33. A회사는 분양면적 500m² 의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

– 예상매출액 : 분양면적 m² 당 20만원

– 기본임대료 : 분양면적 m² 당 6만원

– 손익분기점 매출액 : 5,000만원

– 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%

1) 3,200만원

2) 3,300만원

3) 3,400만원

4) 3,500만원

5) 3,600만원
[정답] 4번

– 예상매출액 = 500m² * 20만원 = 1억원

그러므로 5,000만원까지는 기본임대료를 내고 초과매출액 5,000만원에 대해 추가임대료를 비율로 지급해야 한다.

– 기본임대료 = 500m² * 6만원 = 3,000만원

– 초과매출액에 대한 임대료 = 5,000만원 * 10% = 500만원

따라서 1년 동안 지급할 연임대료는 3,500만원이다.

Q 34. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

2) 자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

3) 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료.관리비 등의 영업현금흐름이다.

4) 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

5) 자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.
[정답] 3번

3) 임대형 개발사업에 대한 설명이다.

Q 35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1) 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

2) 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정할 수 있다.

3) 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있다.

4) 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

5) 기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
[정답] 5번

5) 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다.

Q 36. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

– 가능총소득 : 8,000만원

– 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 10%

– 수선유지비 : 400만원

– 화재보험료 : 100만원

– 재산세 : 200만원

– 영업소득세 : 300만원

– 부채서비스액 : 500만원

– 환원율 : 10%

1) 5억 7천만원

2) 6억원

3) 6억 5천만원

4) 6억 7천만원

5) 6억 8천만원
[정답] 3번

– 가능총소득(8,000) – 공실손실상당액 및 대손충당금(800) = 유효조소득(7,200) – 영업경비(수선유지비(400)+화재보험료(100)+재산세(200)=700) = 순영업소득(6,500)

– 수익가격 = 순영업소득 / 환원이율 = 6,500만원 / 0.1 = 6억 5천만원

Q 37. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.

2) 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.

3) 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.

4) 시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.

5) 감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
[정답] 4번

4) 시산가액의 조정은 3방식에 의해 구해진 시산가액을 단순히 산술평균하는 것이 아니라 대상 물건의 특성, 용도, 성격이나 평가목적, 평가조건 등을 검토하여 그 중요도에 따라 가중치를 설정하고 이를 근거로 가중평균하여 시산가액을 조정한다.

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Q 38. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1) 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

2) 표준지공시지가는 국가.지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

3) 표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.

4) 시장.군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할.합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.

5) 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정.공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장.군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
[정답] 3번

3) 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정.공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

Q 39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/m²)은?(단, 주어진 조건에 한함)

– 소재지 등 : A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용

– 기준시점 : 2019.10.26

– 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019,01.01 기준)

기호 소재지 용도지역 이용상황 공시지가(원/m²)

1 C동 90 일반공업지역 상업용 1,000,000

2 C동 110 일반상업지역 상업용 2,000,000

– 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01~2019.10.26)

공업지역 : 4% 상승, 상업지역 : 5% 상승

– 지역요인 : 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함

– 개별요인 : 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)

– 그 밖에 요인으로 보정할 사항 없음

1) 1,144,000

2) 1,155,000

3) 2,100,000

4) 2,288,000

5) 2,310,000
[정답] 5번

– 표준지공시지가는 일반상업지역의 상업용 부동산 기호2를 선택하여 비교하여야 한다.

– 지가변동률을 이용한 시점수정 = 2,000,000원 * (1 + 0.05) = 2,100,000원

– 개별요인비교 = 2,100,000원 * (대상부동산 / 사례부동산 = 110 / 100) = 2,310,000원

Q 40. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.

2) 지역분석은 대상부동산에 대한 미시적.국지적 분석인 데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적.광역적 분석이다.

3) 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

4) 동일수급권이란 대상부동산과 대체.경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

5) 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
[정답] 2번

2) 지역분석과 개별분석을 반대로 설명하고 있다.

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과목별 학습전략

∥ 제32회 공인중개사시험 해설특강 및 총평 ∥

1. 제32회 공인중개사 자격시험 민법 총평

처음 시험문제를 펼쳐보고는 조금 어려울 수 있었습니다. 그 이유는 민법총칙 부분이 조금 낯선 지문, 기본적인 내용을 묻는 것들이 들어가 있었기 때문입니다.

그러나 물권법 이하는 대체로 평이한 문제들이었습니다. 그래서 전체적인 난이도로 보면 작년과 같거나 조금 더 어려웠다고 할 수 있을 것입니다.

2. 구체적인 분석

(1) 각 파트별 출제비중을 보면, 민법총칙 10문, 물권법 14문, 계약법 10문, 민사특별법 6문으로 다른 해와 같습니다.

(2) 문제형태별로 보면, 판례문제 36문, 사례문제 8문, 박스문제 10문, 긍정형 14문입니다. 문제형태로만 보면 사례문제가 작년보다 줄었고, 박스형 문제는 1문제 늘었습니다.

그리고 긍정형 문제가 14문제가 출제되어 조금 어렵게 느껴질 수 있었을 것입니다. 그러나 문제형태로만 평가하자면 작년과 난이도가 많이 다르지는 않다고 볼 수 있습니다.

(3) 그런데 합격자 수 조절을 위해서 평소에 많이 보지 않은 기초적인 내용, 지엽적인 내용이 포함되었습니다. 그것이 낯선 지문으로 출제되어 수험생 입장에서는 문제가 어렵게 느껴지지 않았을까 합니다.

예를 들면, 물권법정주의, 계약법에서 약관 문제가 13년만에 출제되는 등입니다.

(4) 이의제기할 수 있는 문제는, A형 77번의 ㄴ.도 옳은 지문으로 보아서 복수(또는 모두)정답으로 해야 하지 않을까 합니다. 즉 임차인 甲이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 계약갱신을 요구할 수 있다고 보는 것이 옳고, 다만 임대인은 갱신거절을 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

3. 공부 방법

처음 공부를 시작하시는 분들은 기본서를 통해서 체계적인 학습이 필요합니다. 그리고 조문, 판례학습을 잘 하는 것입니다. 사례문제는 꼭 출제가 되니 사례를 통해서 공부하고 훈련하는 것이 필요합니다. 기출문제는 시험공부의 나침반이 되어 중요한 내용을 공부하는 것이 중요하고, 무엇보다 기출문제 범위를 넘어서 공부하면 공부량이 너무 늘어나서 곤란합니다.

이것을 반영하여 만든 민희열의 강의노트 및 핵심정리를 잘 이용하시면 합격하시는데 도움이 많이 될 것입니다.

여럭분의 합격을 기원합니다.

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