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부동산 자산관리가 뭔가요?ㅣ부동산 직업의 세계ㅣ민성식 1부 [후랭이TV]
부동산 자산관리가 뭔가요?ㅣ부동산 직업의 세계ㅣ민성식 1부 [후랭이TV]
부동산 자산 관리
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Summary of article content: Articles about 금융공부를해보자 :: 부동산 자산관리의 3대 개념 PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, … …
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부동산 자산관리의 개념 (Definition Of Real Estate Management) : 네이버 블로그
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Summary of article content: Articles about 부동산 자산관리의 개념 (Definition Of Real Estate Management) : 네이버 블로그 한편, 부동산 관리는 부동산 소유주의 목적에 따라 부동산을 매입, 유지, 관리, 운용 및 처분하는 일련의 과정을 말한다. 각 과정에 따라 소유 부동산의 … …
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Summary of article content: Articles about 자산관리(PM) | 에스원 부동산 자산가치 극대화를 위한 분석, 계획, 관리, 조정 등의 서비스를 제공합니다. …
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Summary of article content: Articles about 금동이네 부동산 자산관리(REAM ; Real Estate Asset Management)란 현재의 자산을 단순히 유지관리. 하는 차원을 넘어, 소유자의 목적에 따라 투자, 매매, … …
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Summary of article content: Articles about 부동산 자산 관리 자산관리 (Property Management, PM). 부동산자산관리는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 빌딩자산의 수입은 늘리고 비용은 최소화하여 빌딩의 순영업 … …
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저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다.부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다.과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을 전문적으로 운영해 순운영소득을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을, 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할도 수행해야 한다. 빌딩관리자의 자질과 역량이 무엇보다 중요해졌다.빌딩관리는 임차인과의 관계, 인근 중개사와의 관계, 유지보수업체와의 관계 및 관공서와의 관계 등을 관리하는 관계관리(Relationship Management) 비즈니스라고 할 수 있다. 이 중에서도 제일 중요한 것은 임차인과의 관계를 관리하는 것이다. 임차인은 건물주에게 가장 중요한 고객이자 임대수입의 원천이기 때문이다.어떤 건물주는 관리경험이 없는 배우자가 빌딩관리를 하는데 임차인과 아무런 사전협의도 없이 주변 시장상황을 무시하고 임대료 5% 인상과 관리비 30% 인상을 무리하게 추진했다가 해당 공간이 장기간 공실로 남아 있어 낭패를 봤고 또 다른 건물주는 월 임대료 20만원 인상을 요구했다가 임차인이 1년간만 임대료 동결을 요청했음에도 자존심(?)이 상한다는 이유로 거부하고 임차인을 내보냈다가 임차공간 수선비용으로 5개월분 임대료 상당액을 지출하고도 아직까지 공실로 남아있다고 하소연하는 사례를 봤다. 이런 사례들은 빌딩관리 전문가가 관리했다면 지불하지 않았어도 될 값비싼 비용을 지불한 경우다.미국 부동산관리협회(IREM)의 연구결과에 의하면, 신규임차인을 유치하는 데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다 약 여섯 배 더 많이 들어간다고 한다. 관리소홀로 임차인이 떠나면 공실기간 동안 임대료 수입이 발생하지 않고 신규 임차인 유치를 위해 공실부분의 바닥, 벽 및 천정에 대한 최소한의 수선공사 비용이 발생하며 1개월치 임대료에 해당하는 중개수수료도 부담해야 하기 때문이다.빌딩의 네 기둥만 관리하면 되던 물리적인 관리시대는 지났다. 이제는 빌딩의 가장 중요한 자산이자 임대수입의 원천인 임차인을 전문적으로 관리(PM)하여 장기간 유지하게 함으로써 빌딩의 가치를 높여야 하는 시대가 되었다. 이 때문에 부동산자산관리(PM)가 더욱 중요해지고 있다. 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]
금융공부를해보자 :: 부동산 자산관리의 3대 개념
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부동산 자산관리는 3개의 개념으로 분류된다. 첫 번째는 부동산의 물리적 측면을 유지관리 하는 시설관리(Facility Management, FM)가 있다. 부동산 자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리사무소를 떠올리면 된다. FM을 수행하는 회사는 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지 관리, 보안, 가구나 집기 등의 관리를 수행한다.
시설 사용과 관련한 부문의 요청에 단순히 대응하는 수준으로, 그동안 주택에서는 중개업자나 소유주가 직접 해오던 영역이다. 두 번째는 자산관리 또는 부동산관리(Property Management, PM)가 있다. PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, 세무관리 등 부동산관리 및 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공한다. 보통 대로변 빌딩들과 오피스 등을 관리하는 회사들이다.
최근 시행된 주택 임대관리업은 기존에 FM만 존재하던 주거 부분에PM의 개념이 새롭게 도입된 경우다. PM회사는 집주인을 대신해 주택의세입자를 유치하거나 이와 관련된 업무를 처리하게 될 전망이다. 마지막은 매입·매각을 포함한 협의의 부동산 자산관리(Asset Management,AM)가 있다. AM은 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많다. AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사,금융 문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안까지 가장 적극적인 관리를 하게 된다. 주택관리에서 AM은 보유하고 있는 주택들의 운용과 금융 상품과의 연계 등 전반적인 자산 포트폴리오를 관리하는 형태다.
국내의 경우 이러한 부동산 자산관리 개념이 상업용 부동산에서는 비교적 활발히 활용되고 있는 데 반해 주택 시장에서는 취약한상태다. 우리나라에서 부동산 자산관리가 도입된 시기는 IMF 외환위기때인데 외국인들이 대규모로 상업용 부동산을 매입하면서부터 시작되었다.
이에 비해 주택 임대관리는 여전히 초보적인 단계에 머물고 있다. 주택법에 300세대 이상의 공동주택에 한해 공용시설의 FM 관리가 이루어지고 있을 따름이다. 그나마 공공 임대주택에는 주택 임대관리가 이루어지고 있으나 민간 임대주택은 개인 소유주들에 의해 개별적으로 임대관리가 이루어지고 있으며, PM 업무의 수행은 인근 개업공인중개사가 주로 담당한다. 공인중개사가 중개업무 외 겸업으로 수행하는 경우를 제외하면 일부 중소 규모의 임대관리회사들이 있지만, 임대관리하는 주택의 규모가 많아도 1,000호 내외에 머무는 등 영세한 수준이다.
하지만 국내 오피스빌딩들 또한 외국계 투자자들이 매입의 주체로 나서면서 투자수익률을 올리기 위한 방안으로 PM 업무가 본격적으로 도입되었다. 부동산의 PM 업무는 단기의 자본차익(시세차익)보다는 장기의 운용수익에 초점을 맞추고, 리모델링과 우량 임차인 유치에 역량을 집중하게 된다. 이러한 부동산 자산관리 방식에서 가장 중요한 업무는 PM이다. 임차인의 유치에서 임대계약, 관리, 퇴거, 시설관리 등 전 영역을 총괄하는 PM회사가 투자수익률을 좌우하게 된다.
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부동산자산관리 < 사업소개 < 현대C&R
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고객의 부동산 가치를 극대화를 목표로 전문지식을 갖춘 부동산 전문가가 최적화된 부동산 자산관리 PM(Property Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 고객으로부터 위탁 받은 임대차관리, 빌딩운영수익 향상 방안 수립, 부동산 운영 리스크 관리, 계약/세금/시공관리 등 모든 제반 업무를 담당하고 발전 증대시키겠습니다.
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